全球要聞：招股書二度失效 珠海萬達(dá)商管IPO之路再起波瀾

10月24日，港交所信息顯示，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營平臺珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“珠海萬達(dá)商管”）向港交所提交的上市申請材料處于“失效狀態(tài)”。

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據(jù)悉，這已是珠海萬達(dá)商管二度遞表失效。新京報(bào)記者向知情人士了解到，目前上市申請材料失效并不影響珠海萬達(dá)商管在港交所的上市進(jìn)程，根據(jù)港交所上市規(guī)則，原申請或再次提交申請六個月到期后，三個月內(nèi)重新遞交的，均屬于原申請的延續(xù)；珠海萬達(dá)商管會盡快按港交所要求更新提供申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

市場波動、監(jiān)管趨嚴(yán)等，遞表失效現(xiàn)象頻現(xiàn)

據(jù)悉，去年10月21日，珠海萬達(dá)商管向港交所遞交招股書，擬面向全球發(fā)行股份，用于投資收購擴(kuò)大在管物業(yè)面積、改造場景及硬件、戰(zhàn)略投資等。不過，其招股書于今年4月21日失效；隨后，4月22日，珠海萬達(dá)商管二度在港交所提交招股書，但目前也已失效。

匯生國際資本總裁黃立沖指出，招股書失效了可以重新遞交，但可能要更新財(cái)務(wù)報(bào)表；而之所以沒有上市獲批，有很多原因，也許有些問題尚未回復(fù)，也許卡在了某些環(huán)節(jié)，港股IPO期間出現(xiàn)上市申請資料失效的情況比較常見。

新京報(bào)記者注意到，多次遞表且暫未通過聆訊的企業(yè)并不在少數(shù)。許多公司的上市申請多次失效，并在申請有效期后三個月內(nèi)再次遞表以延續(xù)此前申請。比如，第四范式、子不語分別在9月5日、9月28日第三次呈交招股書；10月12日，風(fēng)華秋實(shí)第五次呈交招股書。物企方面，此前的7月7日，龍湖旗下物管平臺龍湖智創(chuàng)生活在其招股書失效后，于同日再次遞交招股書。

針對珠海萬達(dá)商管上市招股書二度失效一事，億翰物研研究總監(jiān)李艷杰分析指出，一方面，由于整體物業(yè)市場下行，萬物云上市后亦面臨破發(fā)的情況，因此，現(xiàn)在很多物企看待上市趨于理性，均在思考如何更好地利用資本。另一方面，今年港交所對于地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)上市的態(tài)度也比較謹(jǐn)慎，從資本角度分析，資金投入情況也不會很樂觀。因此，這可能算是個雙向博弈、選擇的結(jié)果。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，因受房地產(chǎn)板塊的影響，物管板塊估值也呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的態(tài)勢，在這樣的市場背景下，監(jiān)管層的監(jiān)管出發(fā)點(diǎn)肯定會從穩(wěn)定市場和保護(hù)投資者利益出發(fā)，IPO閘門會控制得相對嚴(yán)格些。

行業(yè)估值整體回落，珠海萬達(dá)商管或繼續(xù)遞表

實(shí)際上，今年前三季度，港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值有所回落，與此同時，IPO市場熱度持續(xù)下降。

中指研究院的報(bào)告顯示，截至今年9月30日，物業(yè)管理行業(yè)共有63家主板上市公司，其中香港主板58家，A股5家。港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值曾在2020年四季度一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調(diào)整，到2022年9月30日下降至3455.7億港元。

在此背景下，今年以來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)IPO節(jié)奏明顯放緩，截至9月30日，成功在港股上市企業(yè)共6家，分別是金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知、魯商生活服務(wù)、蘇新服務(wù)、萬物云。

新上市公司規(guī)模方面，中指研究院的報(bào)告顯示，今年前三季度，新上市公司規(guī)模多數(shù)相對較小，公司募集資金數(shù)額出現(xiàn)了回撤，通過IPO從香港資本市場融資74.37億港元，為2021年同期上市物企融資規(guī)?？傤~的72.6%；均值12.39億港元，高于2021年全年平均水平（7.72億港元），但較2020年的均值38.6億港元有所下降。

此外，今年前三季度，上市的6家公司融資金額分化明顯，除萬物云以57.60億港元融資規(guī)模領(lǐng)跑外，金茂服務(wù)上市募集資金位列第二位，為8.48億港元，其余上市企業(yè)融資規(guī)模均未超過5億港元，這從側(cè)面反映出IPO市場熱度有所下滑。

在此背景下，肖云祥指出，對于珠海萬達(dá)商管而言，在一個新的窗口期上市未必是壞事。從珠海萬達(dá)商管此前公布的與投資者訂立的股份回購協(xié)議來看，其還有時間，為了防止回購股份造成的資金壓力，上市招股書失效后珠海萬達(dá)商管繼續(xù)遞表是大概率事件。

A股融資政策松動，對港股市場影響仍需觀察

資料顯示，珠海萬達(dá)商管是一家商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商，主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，其主要采取委托管理模式和租賃運(yùn)營模式管理萬達(dá)廣場。根據(jù)招股書，2002年起，珠海萬達(dá)商管開始運(yùn)營管理萬達(dá)廣場；從2015年起，其開始以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方項(xiàng)目。截至2021年6月30日，珠海萬達(dá)商管管理全國204個城市的380座萬達(dá)廣場，其中獨(dú)立第三方項(xiàng)目總數(shù)106個，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共5420萬平方米。

在財(cái)務(wù)方面，據(jù)珠海萬達(dá)商管披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海萬達(dá)商管的收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元；核心溢利分別為17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。

值得一提的是，近日，涉房業(yè)務(wù)企業(yè)在A股市場的融資限制出現(xiàn)松動。10月20日，證監(jiān)會表示，目前對于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。

在此背景下，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，該政策有利于在境外上市的此類企業(yè)回歸A股或者在A股再行上市。但該政策對于港股市場的政策影響和導(dǎo)向如何，還需進(jìn)一步關(guān)注。

展望未來珠海萬達(dá)商管的IPO進(jìn)程，北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院院長魯炳全指出，資本市場期望的商業(yè)管理模式要在現(xiàn)金流方面具備穩(wěn)定性、持續(xù)性、增長性，其中關(guān)鍵要素在于業(yè)態(tài)更新和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。常規(guī)來說，至少20%-30%的主力業(yè)態(tài)要由運(yùn)管商自己來參股或控股，才能保證整個管理項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，同時也能對物業(yè)更新和業(yè)態(tài)組合起到引導(dǎo)、示范作用。

魯炳全進(jìn)一步指出，商管公司一定要清晰自身可管理的項(xiàng)目類別，而非將所有項(xiàng)目模糊界定為可管理范圍。也就是說，珠海萬達(dá)商管在定位上需要滿足資本市場的需求，在現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定增長目標(biāo)上有清晰的描述，同時也要篩選和劃定可管理的項(xiàng)目范疇，才能更容易獲得資本市場的認(rèn)可。

新京報(bào)記者 張曉蘭 

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