商品房預(yù)售制度的不足逐漸凸顯 如何改革完善此項(xiàng)制度？

● 商品房預(yù)售制度對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極作用，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，商品房預(yù)售制度的不足逐漸凸顯。目前商品房預(yù)售制度存在的最主要問(wèn)題是預(yù)售資金監(jiān)管缺位，一些地方對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管較為松懈，可能被開(kāi)發(fā)商挪用，導(dǎo)致商品房后續(xù)建設(shè)停滯

● 在一些人看來(lái)，預(yù)售制度已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段，比如對(duì)購(gòu)房者單方面不公平、由購(gòu)房者承擔(dān)房屋不能交付的風(fēng)險(xiǎn)等，呼吁取消;也有人提出，預(yù)售制度沒(méi)問(wèn)題，要解決的是預(yù)售資金監(jiān)管問(wèn)題

● 在商品房預(yù)售制度仍將繼續(xù)存在的現(xiàn)實(shí)背景下，可以從四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整和完善：加快制定國(guó)家層面的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法;加快修訂城市商品房預(yù)售管理辦法，提高商品房預(yù)售的門檻;落實(shí)相關(guān)單位或部門的監(jiān)管職責(zé)，強(qiáng)化政府在預(yù)售資金監(jiān)管中的作用;調(diào)整購(gòu)房款付款模式，將現(xiàn)有模式變?yōu)橘?gòu)房人按工程進(jìn)度分期付款的模式

還有一個(gè)月，在北京工作的張?chǎng)?化名)即將拿到自己新房子的鑰匙。為了這套房子，她等待了兩年多。“我買的是期房，雖然晚兩年交房，但與相同位置相同面積的準(zhǔn)現(xiàn)房相比，房款少了30多萬(wàn)元，感覺(jué)還是挺劃算的。”她說(shuō)。

《法治日?qǐng)?bào)》記者近日走訪北京市多個(gè)房地產(chǎn)中介和銷售人員得知，他們?cè)谑鄣臉潜P絕大部分是期房，現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房只占很少一部分。

據(jù)了解，目前，在建的、尚不能交付使用的、沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋被稱為期房。銷售期房這種方式即商品房預(yù)售制度，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要制度。

根據(jù)法律法規(guī)要求，商品房預(yù)售需要滿足兩項(xiàng)條件：一是開(kāi)發(fā)商取得“四證”，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證;二是工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。

近期，社會(huì)各界對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行了熱烈探討。在一些人看來(lái)，預(yù)售制度已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段，比如對(duì)購(gòu)房者單方面不公平、由購(gòu)房者承擔(dān)房屋不能交付的風(fēng)險(xiǎn)等，呼吁取消;也有人提出，預(yù)售制度沒(méi)問(wèn)題，要解決的是預(yù)售資金監(jiān)管等問(wèn)題。

那么，到底應(yīng)該如何認(rèn)識(shí)商品房預(yù)售制度，如何改革完善這項(xiàng)制度?記者對(duì)此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。

期房?jī)r(jià)格相對(duì)較低

減輕買房資金負(fù)擔(dān)

2009年，張?chǎng)谋本┮凰咝．厴I(yè)后進(jìn)入某事業(yè)單位工作。經(jīng)過(guò)幾年的積累，2020年年中，她決定在北京買房。經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)和實(shí)地看房，她根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件考慮購(gòu)買限競(jìng)商品房(限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià))。

在比較了北京市大興區(qū)幾個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目后，張?chǎng)┻x擇了交房時(shí)間最晚的樓盤。在她看來(lái)，這個(gè)樓盤最大的優(yōu)勢(shì)是總房款便宜，首付總房款的35%，貸款190萬(wàn)元，貸款期限25年，每月還款11329元。

與張?chǎng)┮粯?，天津市薊州區(qū)居民王海燕(化名)也選擇購(gòu)買期房，但她是為了改善居住條件買的二套房。

經(jīng)過(guò)看房，她選中一套位于薊州區(qū)西環(huán)路附近的期房，2023年9月交房。作為工薪族的她，沒(méi)有太多積蓄，只能選擇買期房，以等待時(shí)間換取房?jī)r(jià)優(yōu)惠。

“期房比尾房和準(zhǔn)現(xiàn)房便宜，購(gòu)房當(dāng)天還有優(yōu)惠。”王海燕說(shuō)。最終，她以總房款93萬(wàn)元的價(jià)格買到一套90多平方米的房子，首付約57萬(wàn)元、貸款36萬(wàn)元，貸款期限9年，每月還款大約4800元。

在張?chǎng)┖屯鹾Ｑ嗫磥?lái)，商品房預(yù)售制度對(duì)于購(gòu)房者而言具有一定的積極意義，因?yàn)橘?gòu)買期房可以讓她們省下一大筆錢。至于其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，她們沒(méi)有太多的考慮。

預(yù)售制度凸顯不足

導(dǎo)致諸多問(wèn)題出現(xiàn)

商品房預(yù)售制度確立近30年了。

1994年7月，城市房地產(chǎn)管理法審議通過(guò)，確立了商品房預(yù)售制度，對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出原則性規(guī)定。2007年8月、2009年8月、2019年8月，對(duì)該法進(jìn)行3次修訂?，F(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法明確：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

為了具體實(shí)施商品房預(yù)售制度，原建設(shè)部在1994年11月發(fā)布城市商品房預(yù)售管理辦法，并于2001年8月、2004年7月予以修訂。

受訪專家一致認(rèn)為，商品房預(yù)售制度對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極作用，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，商品房預(yù)售制度的不足逐漸凸顯。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，商品房預(yù)售制存在有合理性，在預(yù)售制下，由于支付房款與交房有一段時(shí)間距離，因此預(yù)售價(jià)格往往比買現(xiàn)房便宜，讓很多買房人用相對(duì)較低的房?jī)r(jià)買到了心儀的住房;預(yù)售制給開(kāi)發(fā)商提供了低成本融資方式，也一定程度上有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜說(shuō)，商品房預(yù)售制度解決了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足等問(wèn)題，助力推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

“但預(yù)售制度也在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)門檻過(guò)低，對(duì)其資金、實(shí)力、技術(shù)等要求不高，加上現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法等，對(duì)預(yù)售條件、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、交易市場(chǎng)規(guī)范管理等方面的法律規(guī)定尚不完善，不能完全保障交易安全。”孟麗娜說(shuō)。

實(shí)踐中，出現(xiàn)了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)承諾沒(méi)有完全兌現(xiàn)、購(gòu)房人收房后發(fā)現(xiàn)各類房屋質(zhì)量問(wèn)題以及支付全款后因抵押權(quán)人拒絕解押而無(wú)法辦證等問(wèn)題。

在從事房地產(chǎn)法律服務(wù)15年的北京德恒(蘇州)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孫建榮看來(lái)，商品房預(yù)售制度的目的原本是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題，該制度在設(shè)立早期確實(shí)推動(dòng)了我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及城鎮(zhèn)商品房的建設(shè)，商品房預(yù)售從客觀上也可以看作開(kāi)發(fā)商的一種融資方式。

“目前來(lái)看，商品房預(yù)售制度的金融屬性越來(lái)越強(qiáng)，而相應(yīng)的配套監(jiān)管措施卻并未建立起來(lái)或未得到很好的貫徹執(zhí)行，由此產(chǎn)生了諸多問(wèn)題。”孫建榮說(shuō)，目前商品房預(yù)售制度存在的最主要問(wèn)題是預(yù)售資金監(jiān)管缺位，一些地方對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管較為松懈，可能被開(kāi)發(fā)商挪用，導(dǎo)致商品房后續(xù)建設(shè)停滯。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華分析，期房買賣，一般要求業(yè)主在訂房一定期限內(nèi)交足首付并開(kāi)始申請(qǐng)貸款支付剩余款項(xiàng)，放款后即開(kāi)始償付按揭貸款本息，相當(dāng)于購(gòu)買期房后就要求支付全部款項(xiàng)。這接近于“集資建房”的升級(jí)版，主要是為了籌集建設(shè)資金，利用購(gòu)房者個(gè)人信用為開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)加杠桿融資，各類風(fēng)險(xiǎn)主要由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

“在當(dāng)前期房預(yù)售制度下，購(gòu)房者至少面臨延期交付及爛尾風(fēng)險(xiǎn)，即開(kāi)發(fā)商為了滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可能將購(gòu)房資金挪作他用，而一些地方政府監(jiān)管部門的有限力量又難以實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管，導(dǎo)致延期交付及爛尾風(fēng)險(xiǎn)增大，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。”鄒琳華說(shuō)。

改革完善預(yù)售制度

條件成熟推現(xiàn)售制

一方面是積極意義，一方面是重重風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)商品房預(yù)售制度該何去何從?

有專家建議取消商品房預(yù)售制度，直接實(shí)行現(xiàn)房銷售。其理由在于：在預(yù)售制下，購(gòu)房人幾乎承擔(dān)所有商品不能交付的風(fēng)險(xiǎn);從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過(guò)度舉債、高杠桿擴(kuò)張，容易引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等系列風(fēng)險(xiǎn);從金融層面看，銀行作為按揭貸款的發(fā)放方，一旦房企因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)或經(jīng)營(yíng)不善，將面臨較大的壞賬壓力等。

還有專家建議，取消現(xiàn)行的預(yù)售制度，可以提高開(kāi)發(fā)商的自有資金比例，降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn);可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資，擠壓因此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫。

有專家認(rèn)為，當(dāng)下商品房預(yù)售制導(dǎo)致一些問(wèn)題出現(xiàn)，主要是資金監(jiān)管出了問(wèn)題。直接取消商品房預(yù)售制度并非最優(yōu)選項(xiàng)，而應(yīng)該從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益出發(fā)，改革完善這項(xiàng)制度。

“預(yù)售制沒(méi)有問(wèn)題，也不應(yīng)該取消，但要防患于未然，希望相關(guān)部門對(duì)延期交房的貸款情況及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)政策，如因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因不能按期交房，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商償還貸款，直到交房為止;如果一直未能交房，則全部貸款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。”趙秀池說(shuō)。

在鄒琳華看來(lái)，當(dāng)前，“房住不炒”已成為住房政策的基本出發(fā)點(diǎn)和共識(shí)，各地各部門正積極構(gòu)建完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。在新形勢(shì)下，推進(jìn)期房預(yù)售制度改革，有利于踐行“房住不炒”的方略，更有利于完善銷售制度、保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，是建立完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

他認(rèn)為，由于我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，期房預(yù)售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進(jìn)，不宜一刀切，有條件的城市可推進(jìn)現(xiàn)售，同時(shí)探索為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供替代性融資渠道，如政府土地信用支持等。

“對(duì)于不具備推進(jìn)現(xiàn)售的城市，仍可預(yù)售，同時(shí)推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革，使期房預(yù)售向成熟市場(chǎng)的預(yù)訂式或分期付款式預(yù)售逐步趨近，更有效保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。”鄒琳華說(shuō)。

就具體舉措而言，他建議：推動(dòng)預(yù)售資金監(jiān)管由行政監(jiān)管向市場(chǎng)化監(jiān)管轉(zhuǎn)變，由市場(chǎng)化監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供監(jiān)管并負(fù)連帶責(zé)任;從保障按期收房出發(fā)，進(jìn)一步提高預(yù)售門檻，包括設(shè)定交房時(shí)間上限，提高資金投入比例并明確具體投向，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)就按期交房提供可靠的第三方擔(dān)保等;改變購(gòu)銷雙方的不對(duì)等地位，如降低期房交付前的付款比例，延長(zhǎng)付款時(shí)限，提供交付前悔約退房渠道，減輕購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)。

孟麗娜則提出，在中央“房住不炒”的精神下，從維護(hù)交易公平角度出發(fā)，行政主管部門應(yīng)繼續(xù)完善商品房預(yù)售制度，提高預(yù)售許可條件，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、保險(xiǎn)制度等，從立法上保障購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)，充分考慮按揭貸款模式下各方權(quán)利義務(wù)的平衡;在條件成熟的情況下推行商品房現(xiàn)售制度。

出臺(tái)資金監(jiān)管辦法

調(diào)整購(gòu)房付款模式

孫建榮認(rèn)為，在商品房預(yù)售制度仍將繼續(xù)存在的現(xiàn)實(shí)背景下，可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整和完善。

加快制定國(guó)家層面的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。盡管2022年1月29日住建部、中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，但該意見(jiàn)僅為規(guī)范性文件，雖具有一定的指導(dǎo)作用，但效力層級(jí)較低。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在保民生方面的重大影響，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度作為《城市商品房預(yù)售管理辦法》的配套制度，仍應(yīng)該通過(guò)制定部門規(guī)章等立法形式予以明確，從而對(duì)全國(guó)各地的商品房預(yù)售資金監(jiān)管形成統(tǒng)一的上位法規(guī)制，為各地的預(yù)售資金監(jiān)管提供統(tǒng)一的參照和標(biāo)準(zhǔn)，在彌補(bǔ)監(jiān)管缺位的同時(shí)，修正過(guò)度監(jiān)管，以立法形式明確監(jiān)管主體，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管全程;明確預(yù)售資金的繳付和支出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?明確開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為，并確定處罰標(biāo)準(zhǔn)和范圍。

加快修訂城市商品房預(yù)售管理辦法，提高商品房預(yù)售的門檻。如提高投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金在工程建設(shè)總投資中的占比(現(xiàn)為25%)或增加關(guān)于工程形象進(jìn)度的相關(guān)規(guī)定等，提高行業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體質(zhì)量;可考慮設(shè)立商品房預(yù)售的履約擔(dān)保機(jī)制及預(yù)售項(xiàng)目的信息披露機(jī)制等，從而避免因信息不透明、不對(duì)稱導(dǎo)致購(gòu)房人損失。

落實(shí)相關(guān)單位或部門的監(jiān)管職責(zé)，強(qiáng)化政府在預(yù)售資金監(jiān)管中的作用。明確銀行在預(yù)售資金繳付和支出環(huán)節(jié)的責(zé)任，對(duì)出現(xiàn)違規(guī)操作的銀行，可設(shè)置一定期限內(nèi)的行業(yè)禁入等處罰;協(xié)調(diào)各單位、各部門建立統(tǒng)一的交易監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)各方的信息和資源共享，使監(jiān)管主體能夠?qū)崟r(shí)掌握預(yù)售資金的繳付和支取情況，及時(shí)查處擅自抽取監(jiān)管資金等違法違規(guī)行為。

“建議調(diào)整購(gòu)房款付款模式。將現(xiàn)有模式變?yōu)橘?gòu)房人按工程進(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，購(gòu)房款按購(gòu)房合同約定的工程進(jìn)度分期支付;對(duì)于申請(qǐng)銀行貸款的購(gòu)房人，后續(xù)按揭貸款由銀行根據(jù)購(gòu)房合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放。”孫建榮說(shuō)。(記者 陳磊)

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