房企自救，誰(shuí)還沒(méi)有個(gè)好兒子

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

親兄弟，也得明算賬。但自家人無(wú)力還債了該怎么辦？在應(yīng)付賬款的壓力面前，房企選擇了“以房抵債”。

8月25日，德信中國(guó)公告稱(chēng)擬9000萬(wàn)元向盛全物業(yè)出售德清莫干山瑞璟置業(yè)100%股權(quán)，目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)位于浙江省湖州市德清縣莫干山鎮(zhèn)三莫線66號(hào)。

(相關(guān)資料圖)

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》查閱發(fā)現(xiàn)，此地點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是莫干山云谷德信開(kāi)元名庭酒店。去年年初，德信地產(chǎn)2021年年度經(jīng)營(yíng)會(huì)議曾在這里召開(kāi)。

公告顯示，該物業(yè)地塊面積及總建筑面積分別為17,819.66平方米及31,955.09平方米，酒店包括四層的樓宇（包括一層地下室），提供合共186間客房，設(shè)有3間餐廳、一間酒吧及一系列設(shè)施（包括一個(gè)無(wú)柱式宴會(huì)廳、多間會(huì)議室、一個(gè)室內(nèi)游泳池、轟趴館及健身房）。2021年8月，該酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè)。

出售事項(xiàng)完成后，德信中國(guó)預(yù)期確認(rèn)未經(jīng)審核收益約人民幣約4911.68萬(wàn)元。

天眼查顯示，瑞璟置業(yè)由德清莫干山影視城開(kāi)發(fā)有限公司100%持有，后者由德清莫干山德信旅游發(fā)展有限公司100%持有，再向上穿透發(fā)現(xiàn)，實(shí)際控制人為德信控股（香港）有限公司。盛全物業(yè)為為德信服務(wù)的間接全資附屬公司，并由德信服務(wù)最終實(shí)益擁有，主要從事物業(yè)管理。

而在今年6月底，為了緩解流動(dòng)性壓力，德信中國(guó)也進(jìn)行過(guò)一筆物業(yè)出售，狠心砍掉了旗下長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

不僅是德信中國(guó)，今年以來(lái)，包括雅居樂(lè)、金科在內(nèi)的房企都有過(guò)向物業(yè)“以房抵債”的操作。

德信服務(wù)曾被傳擺上貨架

實(shí)際上，為了應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力，德信中國(guó)從去年上半年就開(kāi)始接連出售或退出項(xiàng)目公司股權(quán)以回流資金。例如，其曾以4.54億元的出售杭州濱江項(xiàng)目54.54%股權(quán)，錄得未經(jīng)審核除稅前虧損約1404萬(wàn)元。

硬撐還債近一年，德信中國(guó)最終沒(méi)能抗住流動(dòng)性壓力。去年11月18日，德信中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，擬將其2022年到期的9.95%優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約，該票據(jù)尚未償還金額約3.48億美元。這也是德信中國(guó)當(dāng)時(shí)存續(xù)的唯一一筆美元債券。

債務(wù)壓頂之下，德信中國(guó)打起了出售物管上市平臺(tái)德信服務(wù)的主意。

在德信中國(guó)12月2日召開(kāi)的旗下唯一存續(xù)美元債投資人會(huì)議上，其透露，相關(guān)方面正與多家機(jī)構(gòu)磋商出售其所持德信服務(wù)集團(tuán)股權(quán)事宜。若該項(xiàng)交易成功，在保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的前提下，德信中國(guó)會(huì)拿出一部分資金用于支付美元債利息。

對(duì)于出售物業(yè)平臺(tái)，德信中國(guó)方面并未透露更多詳細(xì)信息，只是表示該談判需要時(shí)間，且仍有不確定因素。目前為止，尚未有進(jìn)一步消息。

今年6月28日，德信中國(guó)間接全資附屬公司德信地產(chǎn)集團(tuán)，向杭州宸胥企業(yè)管理有限公司出售北京新樂(lè)青物業(yè)70%股權(quán)，代價(jià)2.08億元。北京新樂(lè)清物業(yè)主要從事物業(yè)管理及酒店公寓管理等相關(guān)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，持有位于北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣路40號(hào)樓的公寓，項(xiàng)目正是德信隨寓。

德信中國(guó)表示，出售事項(xiàng)能優(yōu)化集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，以此進(jìn)一步提升集團(tuán)的流動(dòng)資金狀況。公司預(yù)期出售事項(xiàng)將改善集團(tuán)的整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。出售事項(xiàng)完成后，德信中國(guó)錄得未經(jīng)審核除稅前利潤(rùn)約人民幣約3325.3萬(wàn)元，同時(shí)將錄得債務(wù)減少共人民幣約2.08億元。

在出售北京新樂(lè)清物業(yè)之前，今年4月，德信中國(guó)的間接非全資附屬公司寧波厚東房地產(chǎn)信息咨詢，以3.37億元將所持余姚厚新置業(yè)100%股權(quán)出售給了中意寧波生態(tài)園控股集團(tuán)。

向物業(yè)“以房抵債”

今年以來(lái)，物業(yè)公司向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司追債的情況多有發(fā)生。在地產(chǎn)公司自身難保的處境下，以房抵債的方式，不僅通過(guò)持續(xù)關(guān)聯(lián)交易的形式抵消對(duì)自家物業(yè)公司應(yīng)付賬款，或還能借此消化尾盤(pán)。

今年2月，雅生活與雅居樂(lè)簽訂了持續(xù)關(guān)聯(lián)交易補(bǔ)充協(xié)議，約定若雅居樂(lè)未能支付應(yīng)付款項(xiàng)，雅生活可從其未售物業(yè)中選定同等價(jià)值的資產(chǎn)抵債。抵銷(xiāo)資產(chǎn)清單由雙方最終確定，包括但不限于寫(xiě)字樓、商鋪和商品房，形成“以房抵債”的初步框架。

6月30日，雅生活宣布，茂名雅居樂(lè)、寧鄉(xiāng)雅居樂(lè)旅游、武漢長(zhǎng)凱及云浮雅興計(jì)劃將各自的部分物業(yè)轉(zhuǎn)讓給公司，作為持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)的替代付款。這筆交易涉及406項(xiàng)物業(yè)，其中347項(xiàng)為住宅物業(yè)，59項(xiàng)為商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約為4.25萬(wàn)平方米，合計(jì)抵銷(xiāo)持續(xù)關(guān)連交易應(yīng)付款項(xiàng)約2.82億元。

6月21日，方圓生活服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司欲將旗下23套住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給方圓生活服務(wù)，以抵銷(xiāo)其拖欠的1600萬(wàn)元應(yīng)收款。股權(quán)方面，方圓生活服務(wù)的控股股東方明持有富都物業(yè)14.81%股份，富都物業(yè)發(fā)展實(shí)控人張清曾代持方明對(duì)廣東方圓投資有限公司50%的股權(quán)。

8月11日，金科服務(wù)與金科地產(chǎn)訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金科股份的相關(guān)成員公司將向金科服務(wù)轉(zhuǎn)讓各自的抵銷(xiāo)物業(yè)，以作為代替持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)的付款。

持續(xù)關(guān)連交易應(yīng)付款項(xiàng)產(chǎn)生自金科服務(wù)根據(jù)2020年及2022年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議向金科集團(tuán)提供的物管服務(wù)，通過(guò)此次交易將結(jié)清2040萬(wàn)元。這批抵銷(xiāo)物業(yè)共計(jì)36項(xiàng)，分布于貴陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙、臨沂等地，其中19項(xiàng)為住宅、6項(xiàng)為商業(yè)、8項(xiàng)為寫(xiě)字樓及3項(xiàng)為產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積約為3434.5平方米。

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