聚焦：房企融資松動 綠城發(fā)行15億中票與百億永續(xù)債清零計劃

觀點網(wǎng)年初業(yè)績會上指出“得益于中交集團支持，授信額度充足”的綠城中國，日前又發(fā)了一筆中期票據(jù)。

觀點新媒體了解到，10月27日，綠城成功發(fā)行2022年第六期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元，期限3年，票面利率為4.8%。

據(jù)悉，2022年以來，綠城累計在境內(nèi)公開市場發(fā)行債券200.2億元，平均成本3.43%。其中上半年發(fā)行金額175.78億元，同比增長41.1%。

(資料圖)

境外債方面，于2022年1月，綠城成功發(fā)行3年期、本金4億美元的增信債券，票息2.3%，且該筆債券為其首筆綠色債券；2月，綠城增發(fā)2025年到期、本金1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票息4.7%。

綠城管理層稱，受大股東支持，現(xiàn)在各大行對綠城的授信全部納入中交的整體授信范圍內(nèi)，這樣對綠城中國來說，授信更充足，成本也更低；另外資本市場層面，中交與綠城中國較多協(xié)同，包括出具安慰函甚至直接買債。

能夠持續(xù)獲得融資，一方面歸功于綠城持續(xù)發(fā)展基本盤以及大股東支持等，另一方面也反映出房企的融資有所松動。

此前，央行召開部分金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會再次強調(diào)，要保障房地產(chǎn)合理融資需求。自8月以來，龍湖、碧桂園、旭輝、美的置業(yè)、新城控股、卓越商管等六家優(yōu)質(zhì)民營房企在中債信用增進投資股份有限公司的增信支持下，成功發(fā)債融資。

可以看出，對于經(jīng)營情況較好的房企，官方并不會一味收緊口袋，而是給予適當(dāng)融資支持其發(fā)展。

中金近日發(fā)布研究報告指出，重申綠城中國“跑贏行業(yè)”評級?？紤]到綠城中國資源盤面扎實、央企股東信用背書及經(jīng)營提質(zhì)增效，仍看好中長期增長彈性領(lǐng)跑同業(yè)。

不過，市場的壓力并非沒有給到綠城身上。綠城上述票據(jù)申購區(qū)間為3.8%-4.8%，最終發(fā)行利率為最高一檔。

另外，10月19日，綠城將“19綠城02”公司債后2年票面利率由3.78%上調(diào)至4.2%。該筆債券將于10月19日-21日進行回售登記，綠城此舉或許正是為了減少一些投資者回售數(shù)量。

發(fā)債的背后，綠城也在努力優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)。

6-8月，綠城提前償還了4億美元銀團貸款。在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，該公司表示，已經(jīng)全部還清永續(xù)債。據(jù)悉，綠城在2022年年初共有永續(xù)債余額108億元，截至2022年9月已歸還93億元，剩余15億元計劃于2023年歸還。

同時，綠城上半年短債金額持續(xù)下降，一年內(nèi)到期借貸余額為272.4億元，短債占比19.5%，較去年末下降了5.6個百分點。

從三道紅線看，截至上半年綠城的現(xiàn)金短債比提升至2.3倍，凈負債率71.5%，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率略微超過綠檔的70%。綠城管理層此前表示，公司確保2023年能夠進入綠檔。

良好的財務(wù)情況使得綠城依然保有一定的拿地能力。上半年，綠城在8座城市新增項目20個，總建筑面積約313萬平方米，新拓項目平均權(quán)益比例76%，承擔(dān)成本約304億元。預(yù)計新增貨值達731億元，歸屬于綠城權(quán)益貨值約554億元。

期間，綠城繼續(xù)重倉樓市表現(xiàn)優(yōu)秀的杭州，上半年共拿下11個項目，拿地金額176.94億元。此外，9月份杭州進行第三批集中供地，綠城又以95.4億元成功競得3宗地塊（含聯(lián)合拿地）。

該公司管理層此前提及，綠城拿地，要求項目平均凈利率不低于8%，IR不低于15%，這是兩個入門的門檻。而且對于兌現(xiàn)的確定性提出更高的要求，現(xiàn)在拿地更聚焦在核心城市的核心板塊。

綠城方面也將毛利回升的希望放在杭州上，其上半年毛利率下降4.6%至17.4%。該公司表示，地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段結(jié)轉(zhuǎn)的土地成本是2016-2019年的數(shù)據(jù)。當(dāng)時，土地市場的競爭極為激烈，疊加限價政策的原因，導(dǎo)致綠城中國的毛利率水平自2021H1開始便逐漸下降。但是，杭州的集中布局為未來的毛利空間回升提供了可能性。

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