并購(gòu)貸春風(fēng)難解春寒,房企拿地融資規(guī)模均觸冰點(diǎn)|丁祖昱評(píng)樓市
為盤(pán)整市場(chǎng)、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)企業(yè),多家銀行紛紛向地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”,華潤(rùn)置地、大悅城、碧桂園、美的置業(yè)等多家房企獲得超百億并購(gòu)貸銀行額度。但房地產(chǎn)政策端的利好尚未帶來(lái)市場(chǎng)信心的明顯恢復(fù)。
2022年前2個(gè)月,全國(guó)土地市場(chǎng)低開(kāi),成交規(guī)模下滑。1-2月房企拿地總額僅960億元,同比下降86%。
融資方面,2022年1-2月,房企發(fā)債總規(guī)模719億元,同比下降65%。海外債方面,房企共發(fā)行折合人民幣131億元海外債,較去年年底略有恢復(fù),但同比仍下降86%。
與此同時(shí),據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì),2022年二季度,200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1865元,其中海外債約為889億元。
受新冠疫情反復(fù)的影響,傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”或?qū)⑼七t。
房企拿地投資規(guī)模同比下降86%
2022年前2個(gè)月,在集中供地暫緩、疫情反復(fù)等因素影響下,全國(guó)土地市場(chǎng)低開(kāi),成交規(guī)模下滑。1-2月房企拿地總額僅960億元,同比下降86%。
22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中僅北京完成首輪集中土拍,從土拍情況來(lái)看,北京此次計(jì)劃出讓18幅地,最終石景山首鋼東南區(qū)830等地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而遭遇流拍,其余17幅地均順利成交,共收金480億元。從拿地企業(yè)來(lái)看,央企、國(guó)企等現(xiàn)金流壓力相對(duì)較輕的房企仍在“挑大梁”。
不過(guò),優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)依舊十分激烈。17幅成交地塊中,有3幅觸及最高限價(jià)成交,分別是華潤(rùn)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟地塊、綠城競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊和建發(fā)競(jìng)得的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。結(jié)合區(qū)位來(lái)看,這3幅地均位于熱門(mén)區(qū)域,同時(shí)還有規(guī)劃利好加持,因此備受房企青睞。尤其是昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊,因臨近互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū),周邊需求旺盛、購(gòu)買(mǎi)力也強(qiáng)勁,因而吸引了多達(dá)10家房企及聯(lián)合體競(jìng)拍,最終由建發(fā)封頂價(jià)格競(jìng)得,成交樓板價(jià)為38601元/平方米。
2018-2022年1-2月房企拿地投資規(guī)模(億元)
數(shù)據(jù)來(lái)源:CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)
近一年房企拿地投資規(guī)模環(huán)比變化(億元)
數(shù)據(jù)來(lái)源:CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)
民營(yíng)房企超千億債券即將到期
1、房企發(fā)債總規(guī)模719億元,同比下降65%
2022年1-2月,央行在公開(kāi)市場(chǎng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)資金凈投放7000億元,市場(chǎng)利率總體平穩(wěn)。年末降準(zhǔn)后,央行通過(guò)擴(kuò)大逆回購(gòu)力度、超額續(xù)作MLF(中期借貸便利)等偏松操作保持流動(dòng)性合理充裕。
1-2月央行公開(kāi)市場(chǎng)合計(jì)凈投放7000億
數(shù)據(jù)來(lái)源:CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)
房企方面,2022年1-2月房企發(fā)債總規(guī)模719億元,同比下降65%。境內(nèi)債券融資588億,同比下降47%。海外債方面,1-2月房企海外發(fā)行債券131億元,較去年年底略有恢復(fù),但同比仍下降86%。為置換即將到期的海外債,大發(fā)地產(chǎn)、祥生集團(tuán)等民營(yíng)房企以12-13%高息發(fā)行美元票據(jù)融資。
近三年1-2月同期房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模(億元)
數(shù)據(jù)來(lái)源:CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)(注:涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、1港元=0.8137人民幣折算)
融資成本方面,受益于國(guó)內(nèi)穩(wěn)中寬松的貨幣政策,1月、2月房企境內(nèi)發(fā)債利率降至3.5%左右。海外債方面,國(guó)企、民企分化明顯,大發(fā)、祥生等民企海外發(fā)債成本居高不下,綠城中國(guó)1月發(fā)行的4億美元增信債券利率則僅有2.3%。
近12個(gè)月房企境內(nèi)外發(fā)債總額(億元)&利率
數(shù)據(jù)來(lái)源:CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)(注:涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、1港元=0.8137人民幣折算)
從房企發(fā)行債券的類(lèi)型分布來(lái)看,1-2月,房企發(fā)行一般中期票據(jù)324億元,占比超4成。
受疫情反復(fù),當(dāng)前市場(chǎng)不穩(wěn)定因素較多影響,一般中期票據(jù)和超短期融資債券等久期較短的債券成為市場(chǎng)發(fā)行的絕對(duì)主力,占比分別為45%、11%,合計(jì)占比接近6成。
今年頭兩個(gè)月,房企債券1-3年(含)、3-6年(含)發(fā)行規(guī)模較大,發(fā)行量分別占38%、34%。
企業(yè)方面,萬(wàn)科地產(chǎn)1-2月發(fā)行3筆一般中期票據(jù),合計(jì)融資80億,為各房企發(fā)債規(guī)模之首。
房企發(fā)債TOP10房企中,國(guó)企占據(jù)7席,僅有禹洲、龍湖、濱江等少數(shù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定民營(yíng)房企發(fā)債超20億元。祥生集團(tuán)通過(guò)祥生控股及關(guān)聯(lián)海外子公司成功發(fā)行兩筆美元債,合計(jì)融資2.21億美元,其13%的高票息也為今年至今房企發(fā)債利率榜首。
2022年1-2月房企發(fā)行各類(lèi)型債券規(guī)模&利率
數(shù)據(jù)來(lái)源:CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)(注:涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、1港元=0.8137人民幣折算)
2、并購(gòu)貸款春風(fēng)至,民企融資占比回升
受益于寬松的貨幣大環(huán)境,今年前兩個(gè)月,國(guó)資房企平均發(fā)債利率持續(xù)走低,2月下探至3.11%。民企發(fā)債融資利率則略有起伏,1月沖高至7.08%后,2月回落至5.01%。
1、2月,房企發(fā)債主體數(shù)量分別為30、28家,較12月略有下滑。其中,25%為民營(yíng)房企,與12月相差不大。
近期,為盤(pán)整市場(chǎng)、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)企業(yè),多家銀行紛紛向地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”,積極響應(yīng)監(jiān)管層鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)收并購(gòu)的號(hào)召。華潤(rùn)置地、大悅城分別獲得200億元、碧桂園、美的置業(yè)分別獲得150億元銀行并購(gòu)貸額度。眾機(jī)構(gòu)中以招商銀行支持力度最大,已發(fā)放超500億元并購(gòu)貸融資額度。
近12個(gè)月房企發(fā)債主體數(shù)量變化按月
數(shù)據(jù)來(lái)源:CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)
2022年1-2月,國(guó)資房企仍為境內(nèi)外發(fā)債主力,民營(yíng)房企發(fā)債融資占比略有上升,由Q4的15%升至28%,接近去年Q3水平。為應(yīng)對(duì)即將到期的海外債,禹洲集團(tuán)發(fā)行1年期7.81%票息4.53億美元新票據(jù)以交換本金總額為4.77億美元的交換票據(jù),為民企1-2月債券融資單筆規(guī)模最高。
與此同時(shí),據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì),2022年二季度,200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1865元,其中海外債約為889億元。二季度,民企約有764億海外債即將到期,約占二季度到期海外債總規(guī)模的85%。境內(nèi)方面,民企另有約408億債券即將到期。二季度,民營(yíng)房企面臨境內(nèi)外超千億債券到期,這中間,佳兆業(yè)、華夏幸福、中國(guó)恒大均有百億規(guī)模債券到期。
今年下半年,債券到期規(guī)模超百億的民營(yíng)房企有4家,分別為中國(guó)恒大,富力地產(chǎn)、世茂集團(tuán)和陽(yáng)光城。其中,陽(yáng)光城下半年將有106億債券到期,而2月,陽(yáng)光城向監(jiān)管機(jī)構(gòu)匯報(bào),現(xiàn)金流已枯竭,或遭金融機(jī)構(gòu)“擠兌”,需重點(diǎn)關(guān)注。
一年內(nèi)核心房企到期境內(nèi)債券VS海外債
數(shù)據(jù)來(lái)源:CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)(注:涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、1港元=0.8137人民幣折算)
總體來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著巨大壓力。從市場(chǎng)層面來(lái)看,受政策利好影響,部分熱點(diǎn)城市城市已有回暖跡象,如四大一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格普漲,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%,東南沿海核心二三線城市和基本面良好的內(nèi)陸二線城市已出現(xiàn)回暖苗頭,武漢、杭州、青島、揚(yáng)州等為典型代表。
但由于前期調(diào)控加碼、房企暴雷、項(xiàng)目降價(jià)等原因,使得購(gòu)房者信心備受打擊,短期內(nèi)觀望情緒濃厚,疊加3月以來(lái)上海、深圳等熱點(diǎn)城市疫情反復(fù)等影響,購(gòu)房需求或被推遲。但熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域依然還是購(gòu)房者爭(zhēng)搶的熱點(diǎn),對(duì)于房企而言,“抓回款”仍將是接下來(lái)的第一要?jiǎng)?wù)。
文章來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)
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