觀點(diǎn)直擊 | 華潤萬象生活：要在存量市場尋找更多機(jī)會（實(shí)錄）

觀點(diǎn)網(wǎng)隨著中報(bào)季接近尾聲，上半年物管行業(yè)的壓力也在各家企業(yè)的財(cái)報(bào)中顯露端倪。

告別高速增長與唯規(guī)模論時(shí)代成了行業(yè)共識，無論是頭部企業(yè)還是中小企業(yè)，都打出“邁向高質(zhì)量發(fā)展”的旗號。

(資料圖片)

在行業(yè)整體下行的節(jié)奏中，擁有“物管+商管”雙翼模式的華潤萬象生活依舊保持了一貫的韌性，上半年業(yè)績中，各項(xiàng)核心指標(biāo)均保持增長，并且增速較往年并無太大出入。

具體來看，華潤萬象生活上半年實(shí)現(xiàn)綜合收入67.93億元，同比增長28.7%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤14.22億元，同比增長36.7%；毛利潤為22.53億元，同比增長34.7%，毛利率33.2%；公司股東應(yīng)占溢利為14.02億元，同比增長36.5%。

規(guī)模方面，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑面積為3.25億平方米（不包括購物中心項(xiàng)目），而提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的已開業(yè)購物中心及寫字樓的數(shù)量分別為85個(gè)及26個(gè)，及有3個(gè)已開業(yè)購物中心分租項(xiàng)目。

毛利率提升

從收入構(gòu)成來看，華潤萬象生活住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊均錄得可觀增長，中期收入分別達(dá)44.84億元、23.1億元，增速分別為44.8%、28.72%。

華潤萬象生活物管板塊的營收增速一直超過商管部分，值得一提的是，其商管部分收入增速較去年同期有較明顯增長，2022年中期來自商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)收入為19.24億元，同比增長18.55%。

商管部分收入增速提高超10個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)的毛利也進(jìn)一步增加：期內(nèi)，華潤萬象生活來自商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)毛利約13.51億元，同比增長39.6%，占總毛利比重約60%，較去年同期增加超2個(gè)百分點(diǎn)。

可以看到，盡管物管服務(wù)擁有較大收入規(guī)模，但貢獻(xiàn)利潤大頭的還是被視作護(hù)城河的商管業(yè)務(wù)。

上半年，華潤萬象生活購物中心實(shí)現(xiàn)零售額841億元，同比增長41%；租金收入達(dá)105億元，同比增長52.1%。新開蘭州萬象城、北京西三旗萬象匯和重慶萬象城北區(qū)，在營購物中心達(dá)88座，重奢購物中心增至12座。

商管業(yè)務(wù)大幅提升的毛利率也是該公司上半年業(yè)績中的一個(gè)亮點(diǎn)，該部分期內(nèi)毛利率為58.5%，較去年同期上漲8.2個(gè)百分點(diǎn)，中報(bào)稱得益于商業(yè)運(yùn)營服務(wù)經(jīng)營杠桿效應(yīng)加強(qiáng)，收入持續(xù)增長帶動毛利率提升，提高成本效率。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，自2017年后，華潤萬象生活毛利率呈曲線上升態(tài)勢，去年受宏觀經(jīng)濟(jì)與疫情影響毛利率有一定下滑，今年上半年毛利率整體毛利率同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)至33.2%。

盡管整體盈利水平有所回升，但將業(yè)務(wù)拆分來看，該公司物管板塊毛利率還處在下滑狀態(tài)，從21%滑落至20.1%，主要是由于毛利率較高的增值服務(wù)收入占物管服務(wù)收入的比例較過往期間下降所致。

單從物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)來看，華潤萬象生活該部分上半年毛利率回升了0.5個(gè)百分點(diǎn)至15.6%，在行業(yè)內(nèi)仍處于中下水平?；A(chǔ)物管服務(wù)毛利率低位徘徊一直是華潤萬象生活面臨的挑戰(zhàn)，不過近幾年該板塊毛利率處在拉升過程，從2020年中期僅10.9%連續(xù)三年增至15.6%。

關(guān)于毛利率問題，華潤萬象生活執(zhí)行董事及總裁喻霖康在媒體業(yè)績會上表示，公司希望通過生產(chǎn)科技化提升數(shù)字化經(jīng)營水平，在提升利潤規(guī)模后進(jìn)而提升經(jīng)營管理效率，來進(jìn)一步提升公司的發(fā)展質(zhì)量。

其稱，在維持生產(chǎn)科技化數(shù)字化領(lǐng)域，華潤萬象生活每年會保持約3億元的投入。

規(guī)模外拓

此次業(yè)績會，華潤萬象生活重申計(jì)劃在“十四五”期間邁入物管第一梯隊(duì)，在管面積超過4億平方米。隨著地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整，物管行業(yè)規(guī)模增速放緩，此背景下，華潤萬象生活稱堅(jiān)持有質(zhì)量的規(guī)模增長。

截至今年上半年，總在管面積達(dá)3.25億平方米，同比增長24.5%，總合約面積達(dá)3.8億平方米。其中，在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目數(shù)1605個(gè)，在管總建筑面積為3.13億平方米，同比增長6850萬平方米。

期內(nèi)，華潤萬象生活通過競標(biāo)直拓及合資合作的方式，新增第三方合約面積是2825萬平米，同比增長25.7%，其中城市公共空間，社區(qū)生活空間及辦公產(chǎn)業(yè)空間的面積占比分別為84%、13.3%及2.6%。

收并購方面，在2022年完成了收購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)后，華潤萬象生活稱于上半年穩(wěn)步完成兩項(xiàng)收購?fù)逗髽I(yè)務(wù)及團(tuán)隊(duì)融合，上半年并表收入合計(jì)9.08億元，并表凈利潤1.09億元。

此外，在8月28日與朗基集團(tuán)簽署協(xié)議，收購朗基生活服務(wù)100%股權(quán)。

在住宅增量市場收窄、存量市場競爭越發(fā)激烈的背景下，城市服務(wù)賽道廣闊的增長空間吸引了物企的目光。華潤萬象生活表示也在加速向城市空間運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型，城市公共空間在管面積較2022年增長31.6%至8520萬平方米，占總在管面積比提升3.9個(gè)百分點(diǎn)至26.2%。

據(jù)了解，華潤萬象生活上半年全國新拓城市空間項(xiàng)目29個(gè)，合同金額超人民幣4億元；期內(nèi)接管深圳粵海街道物業(yè)城市項(xiàng)目，打造深圳筍崗南湖城市管家、成都東安湖一體化運(yùn)營服務(wù)標(biāo)桿示范項(xiàng)目。

商管業(yè)務(wù)方面，隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重心逐步由開發(fā)端移向運(yùn)營端，華潤萬象生活全面發(fā)力存量商業(yè)賽道，上半年新簽約輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目7個(gè)，均為一二線城市大型TOD項(xiàng)目，存量項(xiàng)目占比達(dá)43%。

自上市以來，華潤萬象生活已獲取外拓商業(yè)項(xiàng)目32個(gè)。近期，該公司與西部機(jī)場集團(tuán)落實(shí)戰(zhàn)略合作，鎖定機(jī)場商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目，開辟商業(yè)輕資產(chǎn)輸出新賽道。

喻霖康在會上表示，未來會增強(qiáng)存量項(xiàng)目布局，在存量市場里去尋找更多的機(jī)會。因?yàn)樵趦?yōu)勢區(qū)位的存量項(xiàng)目，能夠通過改造迅速貢獻(xiàn)零售額以及管理費(fèi)收入。

此外，寫字樓業(yè)務(wù)秉持“穩(wěn)存量、拓增量”策略，平均出租率較2022年提升3.1個(gè)百分點(diǎn)至83.8%，平均租金同比增長1.6%；新增合約項(xiàng)目21個(gè)，在管項(xiàng)目達(dá)156個(gè)，在管面積1164萬平方米。

以下為華潤萬象生活2023上半年業(yè)績發(fā)布會問答實(shí)錄（節(jié)選）：

現(xiàn)場提問：目前不管商管還是物管行業(yè)都在強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，公司在高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略上有什么亮點(diǎn)或者核心競爭力？另外今年整體商業(yè)外拓計(jì)劃和節(jié)奏鋪排是怎樣的？

喻霖康：在十四五后半程，華潤萬象生活還將保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持城市品質(zhì)生活服務(wù)平臺這個(gè)戰(zhàn)略定位，驅(qū)動商管及物管兩大主營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展，資本市場的市值保持領(lǐng)先。

就發(fā)展目標(biāo)而言，華潤萬象生活將全力以赴兌現(xiàn)市場承諾，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，力爭實(shí)現(xiàn)十四五期間核心凈利潤復(fù)合增長達(dá)到40%的目標(biāo)。商管業(yè)務(wù)十四五期間，外拓項(xiàng)目要確保實(shí)現(xiàn)50個(gè)。物管業(yè)務(wù)要鞏固行業(yè)第一梯隊(duì)的位置，十四五末期在管面積超過4億平米。

今年上半年簽約7個(gè)項(xiàng)目，上市至今獲取32個(gè)輕資產(chǎn)第三方項(xiàng)目。今年新簽約項(xiàng)目主要位于上海、成都、深圳、武漢等核心城市，平均計(jì)容面積超過10萬平米。今年將繼續(xù)增強(qiáng)存量項(xiàng)目布局，占比在43%左右。

在存量市場里面繼續(xù)去尋找更多項(xiàng)目的機(jī)會，因?yàn)榇媪宽?xiàng)目尤其是一些比較好的區(qū)位，通過改造能夠迅速貢獻(xiàn)零售額，以及管理費(fèi)收入。

現(xiàn)場提問：目前華潤萬象生活在城市公共空間的在管面積取得一定增長，如何看待目前城市空間服務(wù)賽道競爭以及公司的優(yōu)勢？

王海民：在城市服務(wù)賽道，我們有自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。

萬象生活是以圍繞城市空間運(yùn)營服務(wù)商為定位打造核心競爭力和產(chǎn)品功能，突破了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式，以美好城市為核心產(chǎn)品，以生產(chǎn)科技化和引領(lǐng)，通過信息化、智能化、數(shù)字化運(yùn)營服務(wù)平臺的建設(shè)，大力推廣AR技術(shù)，廣泛應(yīng)用智聯(lián)互聯(lián)、無人駕駛等科技產(chǎn)品。

我們提供運(yùn)營服務(wù)的深圳粵海街道全域，以及深圳灣后海片區(qū)，成都東安湖體育公園的運(yùn)營等都成為行業(yè)內(nèi)城市空間運(yùn)營服務(wù)的范本。上半年城市公共空間面積較2022年底增長31.6%至8,520萬平方米，占總在管面積比提升3.9個(gè)百分點(diǎn)至26.2%。

具體來說我們有4項(xiàng)競爭優(yōu)勢，一是科技引領(lǐng)，智慧運(yùn)營，聯(lián)合中科院先進(jìn)研究院，清華研究院，共同打造智慧運(yùn)營平臺；第二注重頂層設(shè)計(jì)，第三是商管物管的資源協(xié)同，第四是始終踐行社會責(zé)任。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在整體的物管和商管行業(yè)的毛利率水平怎么樣？有哪些具體的提升利潤率措施？以及公司的應(yīng)收賬款情況是怎么樣的？

聶志章：得益于公司物管加商管，加大會員獨(dú)特穩(wěn)健的業(yè)務(wù)模式，以及精細(xì)化生產(chǎn)運(yùn)營水平的不斷提升，公司的毛利率水平處于行業(yè)第一梯隊(duì)。

未來公司也將堅(jiān)持有質(zhì)量的規(guī)模增長，在高品質(zhì)服務(wù)的原則下，通過降準(zhǔn)提質(zhì)增效、科技賦能等手段，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的利潤水平。

應(yīng)收賬款方面，中期應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)較去年同期有所下降，處于行業(yè)一個(gè)優(yōu)秀值水平，未來也會加強(qiáng)在收繳率端還有現(xiàn)金流管理端的重視。

喻霖康：不管是物管也好，商管也好，我們希望能夠通過生產(chǎn)科技化提升數(shù)字化運(yùn)營水平，進(jìn)而來提升利潤。

在生產(chǎn)科技化數(shù)字化科技領(lǐng)域，公司每年都保持大概3億左右的投入，希望在這方面的投入能提升經(jīng)營管理效率，進(jìn)而提升公司的發(fā)展質(zhì)量。

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