今日熱聞!利好政策連發(fā)刺激地產(chǎn)股債雙雙大漲，行業(yè)軟著陸還有多遠

受行業(yè)利好消息提振，地產(chǎn)股債14日大幅收漲。

截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲幅居前，萬科A（000002.SZ）、保利發(fā)展（600048.SH）分別收漲4%、2.9%。粵泰股份（600393.SH）、金地集團（600383.SH）、新城控股（601155.SH）、三湘印象（000863.SZ）、天地源（600665.SH）漲停。港股內(nèi)房板塊強勢大漲，碧桂園（02007.HK）、龍湖集團（00960.HK）一度漲超50%，最終分別收漲45.54%和16.48%；雅居樂集團（03383.HK）收漲33.92%。

地產(chǎn)債大幅收漲，“21碧地01”漲近58%，“21碧地04”漲近55%，“15遠洋03”漲近38%，“21寶龍01”漲超33%，“20世茂G1”漲近32%，“21碧地03”、“21遠洋01”漲超31%，“21金科04”、“18遠洋01”漲超27%，“21旭輝02”漲近27%。

(資料圖)

消息面上，11月13日一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號）（下稱“254號文”）引發(fā)強烈關(guān)注。從內(nèi)容看，254號文包含16項舉措，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置三個方面，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。比如，提出對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等，政策力度空前。

此外，11月14日晚間銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。以支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中信證券認為，近期金融支持地產(chǎn)融資政策頻出，政策力度提升明顯且落地迅速，地產(chǎn)鏈質(zhì)量修復(fù)在即，市場風險預(yù)期好轉(zhuǎn)。同時市場對政策反應(yīng)積極，有效穩(wěn)定投資者對地產(chǎn)信用以及銀行資產(chǎn)質(zhì)量的預(yù)期，并為銀行業(yè)推進寬信用打開展業(yè)空間。

金融支持力度空前

具體看來， 254號文明確，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

254號文還提到對存量融資合理展期。具體看來，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

在保持債券融資基本穩(wěn)定方面，254號文提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

此外，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

行業(yè)人士普遍認為，《通知》的發(fā)布和實施，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得一提的是，大金融板塊因受到政策支持也開始反彈，銀行估值持續(xù)修復(fù)。截至11月14日收盤，招商銀行（600036.SH）收漲6.08%，寧波銀行（002142.SZ）、平安銀行（000001.SZ）分別收漲4.27%、4.55%。

中銀證券認為這是銀行股的修復(fù)機會。受到疫情等因素影響，10月數(shù)據(jù)更多反映經(jīng)濟需求偏弱，而政策在穩(wěn)信用、穩(wěn)地產(chǎn)方面力度不斷增強，效力或?qū)娀?。?jīng)濟和政策預(yù)期修正或支持銀行股價修復(fù)。

房企軟著陸還有多遠

今年以來，多家房企陷入流動性危機，在融資收緊、銷售乏力的背景下，多家房企出現(xiàn)商票逾期、債券違約。

從業(yè)績來看，今年前三季度房企凈利潤普遍下滑。通聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，A股已經(jīng)發(fā)布三季報的106家房企中，有61家房企前三季度營收出現(xiàn)同比下滑；此外，凈利潤實現(xiàn)正增長的房企僅有30家。

“招保萬金”今年前三季度的利潤表現(xiàn)也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤為170.5億元，同比增長2.17%；金地集團前三季度歸母凈利潤為33.36億元，同比微增0.83%；保利發(fā)展前三季度歸母凈利潤為130.94億元，同比下降3.61%；招商蛇口歸母凈利潤為29.57億元，同比大降53.44%。

對于業(yè)績下滑，招商蛇口也列舉了三大原因：一是房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。二是公司妥善落實國家相關(guān)房租減免政策要求，結(jié)合公司實際對符合條件商戶進行了相應(yīng)的租金減免。

萬科對于業(yè)績表現(xiàn)低于市場預(yù)期給出的原因是，受近年來結(jié)算項目地價占售價比上升的影響，2022年前三季度，其開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

此外，保利發(fā)展2022年第三季度實現(xiàn)營收約456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤為約22.68億元，同比下降30.96%；中海地產(chǎn)今年第三季度則錄得營收175.2億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營利潤為18億元，同比下滑77.5%。

中銀證券研究報告指出，房企行業(yè)業(yè)績、利潤率、現(xiàn)金流持續(xù)承壓，行業(yè)分化加劇，頭部與區(qū)域深耕型房企優(yōu)勢顯著。預(yù)計年末政策仍將以促進市場回穩(wěn)為主。具體看來，加速推進保交樓工作，加快專項借款、紓困基金到位使用，積極處置項目停工問題、化解爛尾風險，將修復(fù)市場信心。

此外，對于產(chǎn)業(yè)鏈上的建材行業(yè)，東吳證券認為，如果地產(chǎn)主體信用能夠恢復(fù)，過去受到信用收縮而“受傷”的工程端裝修建材反過來有資產(chǎn)負債表修復(fù)的行情機會。三季報是大部分建材公司的業(yè)績增速低點，短期工程端材料個股彈性顯現(xiàn)，中期關(guān)注有定價權(quán)的基建和零售端材料個股。

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