【獨(dú)家焦點(diǎn)】中報(bào)觀察|首創(chuàng)城發(fā)這半年
觀點(diǎn)網(wǎng)銷售承壓、利潤(rùn)下行、融資艱難……在多重因素的沖擊下,2022年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬仍在持續(xù)。
(資料圖)
在此背景下,有的企業(yè)忙著轉(zhuǎn)型,有的企業(yè)忙著“自救”,而去年九月剛剛重組合并的首創(chuàng)城發(fā),似乎也還在調(diào)整和適應(yīng)。
近日,首創(chuàng)城發(fā)披露2022年度公司債券中期報(bào)告。
數(shù)據(jù)顯示,上半年,首創(chuàng)城發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入99.84億元,同比下降16.85%;利潤(rùn)總額5.83億元,同比下降46.02%;歸母凈虧損3.03億元,同比下滑262.96%;營(yíng)業(yè)毛利率13.56%,較去年同期下降8.77%。
從幾個(gè)主要的指標(biāo)來看,首創(chuàng)城發(fā)上半年的走勢(shì)與行業(yè)周期大體一致。
早在去年11月的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)當(dāng)中,該公司管理層亦明確,經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,過去“暴漲”、“躺賺”的情況已經(jīng)不復(fù)存在,當(dāng)下行業(yè)進(jìn)入到“深耕細(xì)作”的時(shí)代。
在此情況下,首創(chuàng)城發(fā)不再?gòu)?qiáng)調(diào)簡(jiǎn)單粗暴的規(guī)模擴(kuò)張道路,而是通過資源的合并,“強(qiáng)基固本,穩(wěn)中求進(jìn)”,更加強(qiáng)調(diào)質(zhì)量效益,注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
不過,從中期財(cái)報(bào)來看,首創(chuàng)城發(fā)要實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中求進(jìn)”,仍需努力。
業(yè)績(jī)篇
“從戰(zhàn)略層面來說,退市并且整合,可以實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展空間和靈活性。”
2021年9月30日,首創(chuàng)置業(yè)在港交所撤牌退市,結(jié)束了18年的港股旅程。兩個(gè)月后,首創(chuàng)集團(tuán)旗下“北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司”召開發(fā)布會(huì),宣布新品牌“首創(chuàng)城發(fā)”正式啟用。
更新后的首創(chuàng)城發(fā),不僅承接了原有的上市平臺(tái)——首創(chuàng)置業(yè),還注入了首創(chuàng)集團(tuán)旗下未上市的首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和北京綠基三大業(yè)務(wù)平臺(tái)資產(chǎn)。
不過,資產(chǎn)的注入似乎暫時(shí)未給首創(chuàng)城發(fā)帶來更高的業(yè)績(jī)。從最新公布的數(shù)據(jù)來看,上半年,首創(chuàng)城發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入99.84億元,相較去年同期的120.07億元,下降16.85%。
債券中報(bào)明確,目前首創(chuàng)城發(fā)的主要收入來源為房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)和城市運(yùn)營(yíng),不過并未披露具體各項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入數(shù)據(jù)。
在此前的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上,該公司管理層明確,首創(chuàng)城發(fā)將以三大業(yè)務(wù)航道(城市綜合開發(fā)、城市綜合運(yùn)營(yíng)、城市更新升級(jí))和三大強(qiáng)勁引擎(金融、科技、機(jī)制),未來形成以大資管為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。
由此來看,目前首創(chuàng)城發(fā)的其他業(yè)務(wù)航道似乎還在培育過程當(dāng)中,并未對(duì)業(yè)績(jī)帶來太大的貢獻(xiàn)。
對(duì)首創(chuàng)城發(fā)而言,其將房地產(chǎn)開發(fā)定位為“業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn),利潤(rùn)壓艙石”。此前,該管理層認(rèn)為,“首創(chuàng)城發(fā)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持開發(fā)物業(yè),因?yàn)槟壳皼]有一個(gè)更好的業(yè)務(wù)能夠替代房地產(chǎn)開發(fā),不過會(huì)淡化規(guī)模增速,夯實(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)?!?/p>
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的數(shù)據(jù)顯示,2022年前8月,首創(chuàng)城發(fā)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額164.7億元,排名第65位。
據(jù)了解,目前,首創(chuàng)城發(fā)的商品房銷售及土地投資聚焦于京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大核心城市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市。上半年該公司較少出現(xiàn)在公開招拍掛市場(chǎng)拿地,年初通過收并購(gòu)的方式拿下武漢一個(gè)項(xiàng)目,6月30日又以7.64億元代價(jià)收購(gòu)雅居樂位于重慶兩江新城的四幅土地。
土地是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基石,首創(chuàng)城發(fā)重組設(shè)立之后,集團(tuán)便注入了大量的戰(zhàn)略資源。其中包括自有用地資源65000畝土地,加上上半年收并購(gòu)得到的土地,該公司在債券中報(bào)中明確,“現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備可以滿足本公司未來三年發(fā)展需要,規(guī)模適中?!?/p>
不過,首創(chuàng)城發(fā)同樣需要警惕存貨周轉(zhuǎn)及存貨跌價(jià)的情況。
2022年中期,該公司的總額為2077.34億元,流動(dòng)資產(chǎn)總額為1637.96億元,存貨資產(chǎn)總額為1082.95億元,存貨占流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)的比例較高,分別為66.12%和52.13%。存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例過高,亦說明企業(yè)存貨變現(xiàn)的能力還有待提升。
利潤(rùn)方面,上半年,該公司錄的利潤(rùn)總額5.83億元,同比下降46.02%,歸母凈虧損3.03億元,同比下滑262.96%,營(yíng)業(yè)毛利率13.56%,較去年同期下降8.77%。
實(shí)際上,該公司的盈利指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)多次出現(xiàn)下滑,2021年全年,首創(chuàng)城發(fā)合并口徑的凈利潤(rùn)為0.21億元,同比下降99.15%,歸母凈利潤(rùn)為6.40億元,同比下滑39.22%,營(yíng)業(yè)毛利率19.45%,較去年同期下降7.27%。
至于指標(biāo)持續(xù)下滑、上半年歸母凈利潤(rùn)虧損的原因,該公司表示,一方面部分項(xiàng)目受當(dāng)?shù)叵迌r(jià)政策影響,銷售價(jià)格及速度未及預(yù)期,公司毛利率有所降低,而前期高毛利項(xiàng)目已陸續(xù)完成結(jié)算;
另一方面,首創(chuàng)城發(fā)吸收合并首創(chuàng)置業(yè)之后,將承繼和承接首創(chuàng)置業(yè)的所有資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、業(yè)務(wù)、人員、合約以及所有其他權(quán)利及義務(wù),首創(chuàng)置業(yè)賬面以前年度確認(rèn)、2021年當(dāng)期確認(rèn)的未彌補(bǔ)虧損對(duì)應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn),因未彌補(bǔ)虧損預(yù)計(jì)無法繼續(xù)使用,全額予以沖減,2021年度沖減金額14.23億元。
不過,該公司亦明確,“隨著首創(chuàng)城發(fā)未來業(yè)務(wù)板塊的進(jìn)一步升級(jí)拓展,以及首創(chuàng)集團(tuán)未來資源的進(jìn)一步支持,對(duì)公司未來利潤(rùn)水平或?qū)⑿纬梢欢ㄖС帧!?/p>
財(cái)務(wù)篇
當(dāng)前,資金成為房地產(chǎn)企業(yè)生存的命脈,尤其是在去年下半年以來,房企債務(wù)違約引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)下行雙重壓力下,房企融資進(jìn)入艱難時(shí)刻。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示,2022年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)境內(nèi)債券融資共計(jì)發(fā)行268筆,較去年同期減少102筆;發(fā)行規(guī)模合計(jì)約2530億元,同比減少41.35%。
上半年通常是房企的集中籌資期,部分如萬科、中國(guó)金茂等企業(yè)歷年來1-6月發(fā)行占比超過存續(xù)規(guī)模的60%以上。除此之外,3月、4月是房企信用債的集中發(fā)行時(shí)段,不過今年融資窗口期并未如期到來,銷售低迷疊加償債高峰期,令2022年成為了“分水嶺”。
從首創(chuàng)城發(fā)的情況來看,一方面,該公司承接了首創(chuàng)置業(yè)原有的部分融資,另一方面,有首創(chuàng)集團(tuán)背書,該公司融資渠道整體還算通暢。
3月初,首創(chuàng)城發(fā)擬承繼首創(chuàng)置業(yè)10億元公司債,票面利率為4.5%;3月22日,首創(chuàng)置業(yè)三期中期票據(jù)發(fā)行主體擬變更為首創(chuàng)城發(fā);5月初完成發(fā)行10億元中期票據(jù),利率僅3.77%;6月及7月接連發(fā)行了23.73億元公司債、16.7億元公司債。
截至報(bào)告期末,首創(chuàng)城發(fā)的總資產(chǎn)為2077.34億元,總負(fù)債為1675.92億元,資產(chǎn)負(fù)債率為80.68%,較年初小幅上升0.12%,公司有息債務(wù)總額956.83億元,較年初下降1.62%。
該公司表示,資產(chǎn)負(fù)債率上升,主要是報(bào)告期內(nèi)鄭州平原文旅城項(xiàng)目、武漢經(jīng)開九派江山項(xiàng)目出表導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益減少所致。
不過,該公司強(qiáng)調(diào),未來根據(jù)北京市國(guó)資委和首創(chuàng)集團(tuán)嚴(yán)控實(shí)際負(fù)債規(guī)模的要求,嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)規(guī)劃和國(guó)資委、首創(chuàng)集團(tuán)要求降杠桿、控負(fù)債,最大限度降低資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)。
在該公司的有息負(fù)債當(dāng)中,信用類債券余額312.50億元,占比達(dá)到32.66%,其中2022年下半年到期或回售的公司信用類債券21.30億元;銀行貸款余額383.01億元,占有息債務(wù)余額的40.03%;非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款84.84億元,占有息債務(wù)余額的8.87%;其他有息債務(wù)余額176.48億元,占有息債務(wù)余額的18.44%
從借貸比例來看,該公司的融資結(jié)構(gòu)還算合理,信用類債券及銀行貸款的利率一般優(yōu)于非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款,而該公司這兩項(xiàng)融資占比高達(dá)七成。
另?yè)?jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì),該公司將于2022年下半年到期的有息負(fù)債為89.81億元,將于2023年內(nèi)到期的有息負(fù)債余額為79.61億元。
此外,首創(chuàng)城發(fā)合并口徑內(nèi)發(fā)行的境外債券余額61.10億元人民幣,且在2022年下半年內(nèi)到期的境外債券余額為0億元人民幣。
而截至報(bào)告期末,該公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為218.89億元,足夠償還年內(nèi)到期負(fù)債。
整體而言,重組完成已過大半年時(shí)間,在行業(yè)壓力之下,首創(chuàng)的盈利指標(biāo)仍待優(yōu)化,不過,財(cái)務(wù)水平整體保持穩(wěn)定。
此前,該公司管理層曾提到,希望新平臺(tái)首創(chuàng)城發(fā)財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健,三條紅線全部轉(zhuǎn)綠,成為細(xì)分賽道的龍頭,同時(shí)資管業(yè)務(wù)能夠分拆上市……要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),或許,首場(chǎng)城發(fā)還有很長(zhǎng)的路要走。
關(guān)鍵詞: 中報(bào)觀察|首創(chuàng)城發(fā)這半年 首創(chuàng)城發(fā) 首創(chuàng)集團(tuán)
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