每經(jīng)熱評(píng)｜上市物業(yè)企業(yè)亟需一份提振信心的中報(bào)

每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

一年一度的“中報(bào)季”已經(jīng)進(jìn)入到密集發(fā)布期。與房地產(chǎn)公司的財(cái)報(bào)“沒(méi)有最慘只有更慘”不同的是，部分巨虧物業(yè)企業(yè)扭虧為盈，開(kāi)始提振投資者信心。

這是個(gè)好兆頭！表明物業(yè)股正在筑底，信心亦在積聚。以去年出現(xiàn)大幅虧損的融創(chuàng)服務(wù)為例。中報(bào)顯示，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)已從去年同期的虧損7.51億轉(zhuǎn)為盈利3.4億。至于母公司未爆雷的物業(yè)企業(yè)，中報(bào)數(shù)據(jù)更加健康。如已披露中報(bào)的中海物業(yè)和越秀服務(wù)，營(yíng)收和毛利均有兩位數(shù)的增幅。

(資料圖片僅供參考)

物業(yè)股之所以引人關(guān)注，部分原因是受地產(chǎn)股牽連，股價(jià)出現(xiàn)了“過(guò)山車”式的暴跌。自去年以來(lái)，物業(yè)股隨地產(chǎn)股一樣進(jìn)入下行曲線。今年上半年，股價(jià)又普遍跌去四成，平均PE僅13倍左右，而2021年則一度超過(guò)40倍。

從2022年中報(bào)開(kāi)始，上市物業(yè)企業(yè)虧損已成普遍情況。而虧損的主因是“應(yīng)收賬款”大幅減值。個(gè)中原因，主要是作為母公司的地產(chǎn)公司因資金緊張，未按期償付物業(yè)公司相關(guān)服務(wù)費(fèi)用甚至直接從物業(yè)公司抽調(diào)現(xiàn)金。受此影響，物業(yè)股也像地產(chǎn)股一樣，變得“不安全”。

其實(shí)，物業(yè)管理原本是一個(gè)穩(wěn)健增長(zhǎng)的行業(yè)。其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。營(yíng)收可以隨著管理面積穩(wěn)步增長(zhǎng)。理論上，正常經(jīng)營(yíng)的物業(yè)企業(yè)不應(yīng)該出現(xiàn)突然的大幅虧損。而去年中報(bào)和年報(bào)的“哀鴻遍野”，大多是受地產(chǎn)母公司托累。

于是，今年物業(yè)企業(yè)半年報(bào)的成色，既反映出物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，也間接折射出母公司的經(jīng)濟(jì)壓力減輕和風(fēng)險(xiǎn)隔絕能力增強(qiáng)。尤其是后者，正是投資者所關(guān)心的。

實(shí)際上，自去年上市物業(yè)企業(yè)頻頻曝出大幅虧損以來(lái)。監(jiān)管層就開(kāi)始調(diào)查原因，并重申財(cái)務(wù)紀(jì)律，糾正違規(guī)行為。此后，隨著“防火墻”的建立，情況有所改觀。因此，今年半年報(bào)亦將成為“整改”效果的一次驗(yàn)收。尤其是此前因母公司爆雷而一度停牌的物業(yè)企業(yè)，其半年報(bào)更引人關(guān)注。如融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、旭輝永升服務(wù)、彩生活、奧園健康等。

目前看來(lái)，這種期待是較樂(lè)觀的。仍以融創(chuàng)服務(wù)中報(bào)為例。其扭虧為盈的一個(gè)重要原因是，“關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款總額較2022年12月31日減少約1.31億元；關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值撥備較2022年底撥回約0.56億元”。也就是說(shuō)，“防火墻”起作用了。

投資者期待一份提振信心的中報(bào)。除了檢驗(yàn)“防火墻”的效果，還因?yàn)橥顿Y者對(duì)物業(yè)行業(yè)有更多期待的理由。

首先，在經(jīng)歷一輪“上市潮”和“兼并潮”之后。頭部上市物業(yè)企業(yè)擴(kuò)張更加理性。此前因盲目擴(kuò)張收購(gòu)引發(fā)的壞賬會(huì)因此減少。從已披露的頭部物業(yè)企業(yè)中報(bào)看，收并購(gòu)增速已減緩。表明行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。

其次，隨著信息科技等新技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理的效率得以提升。即公司在面積和服務(wù)內(nèi)容增長(zhǎng)的同時(shí)，勞動(dòng)力卻在減少。以中海物業(yè)中報(bào)為例，在管面積增長(zhǎng)了13%，營(yíng)收同比增長(zhǎng)23%的情況下，雇員卻減少了5000余人。同樣，許多物業(yè)企業(yè)通過(guò)人臉識(shí)別、除草機(jī)和清潔機(jī)器人的大規(guī)模使用，成功降低了人力成本。

其三，物管的“高質(zhì)量發(fā)展”頗具想象空間。頭部物企的服務(wù)已不限于住宅管理，而早已向公共社區(qū)、商業(yè)、園區(qū)發(fā)展。服務(wù)內(nèi)容也不再是保潔、保安、保綠（綠化）、保修等基礎(chǔ)服務(wù)，而是開(kāi)展了家裝、家政、養(yǎng)老、團(tuán)餐、智慧泊車等增值服務(wù)。也就是說(shuō)，既便物業(yè)費(fèi)不漲，物企的收入項(xiàng)目也會(huì)增長(zhǎng)。這就是高質(zhì)量發(fā)展。

綜上所述，物管正在成為一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，該產(chǎn)業(yè)將成為一個(gè)新的藍(lán)海和投資風(fēng)口。而這一切的前提，就是要進(jìn)一步厘清和關(guān)聯(lián)公司的風(fēng)險(xiǎn)，健全防火墻，嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律。而這一切的證明，就需要上市公司拿出一份健康發(fā)展的中報(bào)。

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