多番易主的廣州珠江村舊改 “新帥”中交四航局將投資90億元

觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)歷一年多的暫停，廣州舊改正在重新出發(fā)，其中黃埔珠江村頻頻傳出新消息。

8月15日，珠江村舊村改造公眾號(hào)發(fā)布消息，黃埔區(qū)黃埔街下沙小區(qū)珠江村舊村改造項(xiàng)目正式迎來(lái)新的合作企業(yè)--中交第四航務(wù)工程局有限公司。

作為黃埔區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的城市更新項(xiàng)目，珠江村舊村一路走來(lái)并不容易，從景業(yè)名邦聯(lián)合體到科學(xué)城再到中交四航局，未來(lái)的發(fā)展會(huì)是如何呢？

(相關(guān)資料圖)

珠江村坐落在廣州第二CBD，即廣州國(guó)際金融城-黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)中央商務(wù)區(qū)，而且位于魚(yú)珠站和大沙地站之間，南臨近黃埔港大碼頭、中碼頭，東至荔香路，南至港前路，西至蟹山西路。

根據(jù)2023年4月公布的控規(guī)調(diào)整內(nèi)容，珠江村舊改范圍占地25.05萬(wàn)平方米，總建面73.72萬(wàn)平方米；安置房項(xiàng)目用地面積約0.7公頃，總建面2.87萬(wàn)平方米；總?cè)丝谝?guī)模大概4.06萬(wàn)人。項(xiàng)目將以海絲創(chuàng)意文化小區(qū)-創(chuàng)新型配套服務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，打造濱水人文綜合小區(qū)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，中交四航局成立于1951年，是中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)的全資二級(jí)子公司，參建港珠澳大橋、深中通道、平陸運(yùn)河等國(guó)家重點(diǎn)工程，以及廣州車(chē)陂隧道、魚(yú)珠地鐵站以及黃埔港、南沙港等大型項(xiàng)目。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，中交四航局打造的項(xiàng)目有湛江的臥龍軒、龍海名都、寶鋼·海東新居·家園，以及定位為“片區(qū)首席創(chuàng)新型商務(wù)辦公寓”的廣州中交港灣大廈。

珠江村舊改項(xiàng)目是中交四航局首個(gè)核心城市核心區(qū)域的城市更新項(xiàng)目，將采用“股權(quán)收購(gòu)+舊村合作改造”合作模式，合作內(nèi)容包括村民及集體物業(yè)復(fù)建地塊建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)和融資地塊開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)等。

中交四航局表示，在完成項(xiàng)目交接工作后，將全力加快推進(jìn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，并計(jì)劃于2023年四季度首開(kāi)區(qū)動(dòng)工，預(yù)計(jì)在2025年年中完成第一期復(fù)建住宅結(jié)構(gòu)封頂，2027年一季度進(jìn)行第一期復(fù)建住宅回遷，2028年四季度完成全部復(fù)建住宅回遷。

實(shí)際上，在早些年各大房企火熱入局廣州舊改時(shí)期，一線望江的珠江村項(xiàng)目已“名花有主”。

珠江村于2020年10月開(kāi)放展廳并啟動(dòng)拆遷簽約，4個(gè)月后實(shí)現(xiàn)90%簽約率；隨即在次年2月21日進(jìn)行動(dòng)工奠基，意味著項(xiàng)目進(jìn)入“快建”階段。

彼時(shí)，參與方景業(yè)名邦介紹到，珠江村項(xiàng)目已簽約844棟，簽約率超過(guò)90%；已移交拆除集體物業(yè)和私宅共26萬(wàn)平方米，其中私宅拆除率達(dá)42%；珠江村村民改造意愿同意率98.5%，私宅拆補(bǔ)方案表決同意率達(dá)90%，招商檔表決同意率達(dá)99.5%。

2021年4月，珠江村召開(kāi)了引入舊改合作企業(yè)表決大會(huì)，經(jīng)股東代表表決并經(jīng)公證確認(rèn)，景業(yè)名邦聯(lián)合體成功中標(biāo)。透過(guò)舊改項(xiàng)目公司廣州珠景房地產(chǎn)有限公司可以看出，聯(lián)合體包括景業(yè)名邦、深圳中洲、天倫控股，分別持有項(xiàng)目公司股權(quán)的26.95%、7.35%及14.70%。

截至2021年12月，珠江村全村私宅簽約率已達(dá)99.5%，公寓樓簽約率100%，整體拆除情況均超90%。

但《廣州市關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》的出臺(tái)，使得不少舊改項(xiàng)目陷入了停滯；與此同時(shí)，臨遷費(fèi)逾期消息傳出，使得珠江村推進(jìn)前景籠罩著一層霧霾。

時(shí)至今年3月，珠江村舊村改造公眾號(hào)發(fā)布消息稱(chēng)，下沙社區(qū)正在加快核實(shí)項(xiàng)目合作企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)因資金問(wèn)題造成項(xiàng)目進(jìn)展再次受到嚴(yán)重影響，社區(qū)將根據(jù)市、區(qū)相關(guān)政策規(guī)定，適時(shí)啟動(dòng)合作企業(yè)變更或退出流程。這或許暗示了珠江村的合作企業(yè)將要有所變化。

景業(yè)名邦的快速發(fā)展得益于較低的土地成本，而擁有高利潤(rùn)和低土地成本特點(diǎn)的舊改項(xiàng)目成為發(fā)展的新方向，珠江村是其第一個(gè)舊改項(xiàng)目。

趕上舊改高峰期的景業(yè)名邦，卻因市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷、自身資金壓力大等因素而匆匆下車(chē)。

6月23日，景業(yè)名邦發(fā)布公告稱(chēng)，擬轉(zhuǎn)讓廣州珠景的26.95%股權(quán)，深圳中洲、廣州天瀚亦一并退出，合計(jì)轉(zhuǎn)讓的49%股權(quán)對(duì)價(jià)1.66億元，同時(shí)欠轉(zhuǎn)讓人的股東貸款總額約2.74億元將予以償還。

公告顯示，廣州珠景2022年度收益為64.2萬(wàn)元，扣除稅項(xiàng)及非經(jīng)常項(xiàng)目前虧損凈額為2144萬(wàn)元，扣除稅項(xiàng)及非經(jīng)常項(xiàng)目后虧損凈額為1608萬(wàn)元，2023年4月末資產(chǎn)總值為10.33億元。

景業(yè)名邦表示，此次交易為公司提供機(jī)會(huì)以從項(xiàng)目中收回資本投資，并改善集團(tuán)的流動(dòng)資金，從而提供額外現(xiàn)金以滿足其營(yíng)運(yùn)資金需求及集團(tuán)未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展。

而接盤(pán)方為廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）。通過(guò)股權(quán)穿透，廣州科峻背后的實(shí)控方為科學(xué)城集團(tuán)。

科學(xué)城集團(tuán)對(duì)于珠江村舊村的興趣似乎并不大。7月26日，廣州珠景股東再次發(fā)生變更，廣州科峻退出，新增的是中交第四航務(wù)工程局有限公司。

廣州舊改已然風(fēng)起，珠江村作為中交四航局操刀的首個(gè)核心城市核心區(qū)域的舊改項(xiàng)目，投資總額超過(guò)90億元，為接下來(lái)改造增添了一些新的想象空間。

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