每日精選：惠譽(yù)確認(rèn)越秀地產(chǎn)“BBB-”長(zhǎng)期外幣發(fā)行人評(píng)級(jí) 預(yù)測(cè)其今年合同總銷(xiāo)售額下降10%

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)8月3日訊：惠譽(yù)確認(rèn)越秀地產(chǎn)股份有限公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR）為“BBB-”，展望穩(wěn)定。

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惠譽(yù)還確認(rèn)了越秀地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，由越秀地產(chǎn)子公司卓裕控股有限公司發(fā)行、越秀地產(chǎn)擔(dān)保的MTN計(jì)劃評(píng)級(jí)，以及由子公司卓?？毓捎邢薰竞豌坝邢薰景l(fā)行、越秀地產(chǎn)擔(dān)保的未償票據(jù)評(píng)級(jí)為“BBB-”。

惠譽(yù)評(píng)定越秀地產(chǎn)的獨(dú)立信用狀況為“bb”是基于，越秀地產(chǎn)的杠桿率適中，在行業(yè)低迷時(shí)期的合同銷(xiāo)售具備韌性，以及由于其為國(guó)有企業(yè)，具備充足的流動(dòng)性和強(qiáng)大的融資渠道。上述因素抵消了其較小的規(guī)模和較低的多元化程度。

根據(jù)惠譽(yù)標(biāo)準(zhǔn)下的“母公司強(qiáng)子公司弱”方法，對(duì)越秀地產(chǎn)的SCP上調(diào)兩個(gè)子級(jí)得出評(píng)級(jí)。惠譽(yù)評(píng)定越秀地產(chǎn)與越秀集團(tuán)之間法律層面的關(guān)聯(lián)性為“弱”、運(yùn)營(yíng)層面和戰(zhàn)略層面的關(guān)聯(lián)性為“中等”?；葑u(yù)相信，政府對(duì)越秀集團(tuán)的支持將流向越秀地產(chǎn)，因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)是越秀集團(tuán)的一個(gè)組成部分，在廣州地鐵擴(kuò)建和城市更新中發(fā)揮著重要作用。

戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)性“中等”，越秀地產(chǎn)是越秀集團(tuán)的核心子公司之一，約占其EBITDA總額和所用資本的40%。越秀地產(chǎn)得到廣州市政府的支持，與廣州其他國(guó)有企業(yè)合作合作使用土地資源。廣州另一家國(guó)有企業(yè)廣州地鐵（Guangzhou Metro）是越秀地產(chǎn)的第二大股東，持有19.9%的股權(quán)，這加快了越秀地產(chǎn)對(duì)地鐵沿線項(xiàng)目的收購(gòu)。

運(yùn)營(yíng)關(guān)聯(lián)性“中等”，越秀地產(chǎn)和越秀集團(tuán)在金融服務(wù)、交通基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的其他業(yè)務(wù)之間的經(jīng)營(yíng)重疊范圍有限。然而，越秀地產(chǎn)的五位執(zhí)行董事中有三位來(lái)自越秀集團(tuán)的管理團(tuán)隊(duì)，兩者的管理水平和品牌重疊度很高。此外，惠譽(yù)認(rèn)為品牌聲譽(yù)對(duì)于維護(hù)整個(gè)越秀集團(tuán)的客戶(hù)信心和銀行關(guān)系至關(guān)重要。

此外，惠譽(yù)表示，2022年上半年該公司合同銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)3%，達(dá)到490億元人民幣，跑贏同期內(nèi)銷(xiāo)售額下滑的市場(chǎng)表現(xiàn)，這是由于該公司推出了質(zhì)量較高的項(xiàng)目，其中許多項(xiàng)目位于廣州市中心，以及由于其國(guó)有企業(yè)地位而增強(qiáng)的購(gòu)房者信心。

惠譽(yù)預(yù)測(cè)，在惠譽(yù)的評(píng)級(jí)案例中，越秀地產(chǎn)的合同總銷(xiāo)售額將在2022年下降10%至1040億元人民幣，這意味著下半年的銷(xiāo)售額將下降19%。惠譽(yù)認(rèn)為這一預(yù)測(cè)已足夠保守，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)在2021年下半年開(kāi)始放緩。相比之下，管理層的目標(biāo)是銷(xiāo)售額達(dá)到1235億元人民幣。

2021年財(cái)務(wù)透明度和現(xiàn)金回款保持穩(wěn)健，2021年的隱含現(xiàn)金回款率為64%?；葑u(yù)預(yù)計(jì)2022年的基礎(chǔ)現(xiàn)金回款率將保持較高水平，因?yàn)橄蛸?gòu)房者提供的更優(yōu)惠付款條件被寬松政策和加快批準(zhǔn)抵押貸款帶來(lái)的益處所抵消。

惠譽(yù)預(yù)測(cè)杠桿率將遠(yuǎn)低于45%，若高于這一水平，惠譽(yù)將考慮采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)?；葑u(yù)認(rèn)為，越秀地產(chǎn)擁有相當(dāng)龐大的土地儲(chǔ)備，使其能夠在土地收購(gòu)方面保持紀(jì)律。2021年底，越秀地產(chǎn)的杠桿率保持穩(wěn)定在32.0%（2020年底為31.3%）。該公司61%的銷(xiāo)售收益用于土地收購(gòu)，2022年的預(yù)算約為40%。根據(jù)管理層的指引，惠譽(yù)假設(shè)2022年40%的銷(xiāo)售收益將用于土地收購(gòu)。

惠譽(yù)認(rèn)為，越秀地產(chǎn)作為一家國(guó)有企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具有韌性，因此繼續(xù)擁有強(qiáng)大的融資機(jī)會(huì)。2022年上半年，越秀地產(chǎn)分發(fā)行了四期合計(jì)72.5億元人民幣的在岸債券，利息成本為2.9%-3.8%，用于為到期的在岸債務(wù)再融資。2021年越秀地產(chǎn)的平均融資成本為4.26%（2020年：4.62%），惠譽(yù)預(yù)計(jì)越秀地產(chǎn)的融資成本將保持較低水平，因?yàn)樵摴究梢垣@得低成本的境內(nèi)融資。

2021年越秀地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為22%，低于2020年的24%。最近合同銷(xiāo)售的毛利率約為20%，管理層預(yù)計(jì)將保持在這一水平。盡管由于行業(yè)疲軟，公共土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度下降，但關(guān)鍵城市的優(yōu)質(zhì)土地仍然供不應(yīng)求，管理層預(yù)計(jì)，在價(jià)格設(shè)有上限的情況下，利潤(rùn)率不會(huì)提高。

關(guān)鍵詞： 越秀地產(chǎn)