工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場機遇分析：工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模增速

工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。

(資料圖片僅供參考)

近年來，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)規(guī)模和銷售面積持續(xù)增長，平均售價有所下滑。2021年初，我國工業(yè)地產(chǎn)平均售價增長態(tài)勢良好，創(chuàng)2019年以來最高價格。

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級、細分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

如果你想了解工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》。重點分析了我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

由于國家統(tǒng)計局并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進行專門的統(tǒng)計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。

從工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模來看，我國工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模整體呈增長趨勢。2020年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到17427億元，同比增長11%。2021年1-3月，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達3365億元。

工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。

近年來，在國家加快重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈現(xiàn)上升趨勢。以成都新津區(qū)的倉儲用地為代表的稀缺性工業(yè)地產(chǎn)項目，在京東拍賣上成為多家投資機構(gòu)志在必得的搶手貨，最終以超過評估價3.3億元的價格成交，也能窺見到工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)。

過去三年，疫情疊加經(jīng)濟疲軟，對工業(yè)經(jīng)濟的恢復(fù)增長形成了嚴重制約。隨著政策的放開，「拼經(jīng)濟」將成為2023年國家發(fā)展的主旋律。作為經(jīng)濟大盤的「壓艙石」，工業(yè)增長無疑將被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作報告也印證了這一點，如工業(yè)強市蘇州，便把「聚焦實體經(jīng)濟，推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群融合發(fā)展」列為2023年十方面重點工作第一項;貴為一線城市的廣州，也提出要「堅持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市」，此外，深圳、天津、合肥等多個城市也紛紛重提「工業(yè)立市」、「制造強市」戰(zhàn)略目標，足見地方政府發(fā)展工業(yè)的緊迫感。

近年來，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)規(guī)模和銷售面積持續(xù)增長，平均售價有所下滑。2021年初，我國工業(yè)地產(chǎn)平均售價增長態(tài)勢良好，創(chuàng)2019年以來最高價格。

工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊含著新的利潤空間，而且將使其在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展乃至宏觀經(jīng)濟舞臺上發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大、更廣闊的空間。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。

由于國家統(tǒng)計局并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進行專門的統(tǒng)計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。

從工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模來看，我國工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模整體呈增長趨勢。2020年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到17427億元，同比增長11%。2021年1-3月，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達3365億元。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析

近年來，國家加大了對工業(yè)用地的宏觀調(diào)控，特別規(guī)定從去年開始工業(yè)土地的出讓必須通過掛牌拍賣的形式進行。相關(guān)規(guī)定及通知的出臺將有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，一方面為具有一定實力，想介入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)創(chuàng)造了條件;另一方面，工業(yè)用地資源的稀缺將促使工業(yè)用地價格的上漲，因此持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。

另一方面，外部環(huán)境動蕩的負面影響、西方國家對中國的科技封鎖，也從客觀上要求中國必須走一條高端制造的道路。由此判斷，2023年工業(yè)經(jīng)濟的整體走勢將是一個穩(wěn)步回升的過程。

眾所周知，工業(yè)地產(chǎn)作為制造業(yè)的最重要載體，與實體經(jīng)濟景氣程度息息相關(guān)。過去三年，市場對實體經(jīng)濟缺乏信心，工業(yè)地產(chǎn)亦被波及。如今，隨著制造業(yè)訂單逐步恢復(fù)，工業(yè)地產(chǎn)也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的增長發(fā)展。

伴隨著新世紀以來我國工業(yè)化的高速發(fā)展，我國的工業(yè)廠房工程掀起建設(shè)潮流。但隨著我國部分行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略機遇期，工業(yè)廠房的要求也需高質(zhì)量升級，目前國家也出臺了相關(guān)政策促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善。

我們通常將地產(chǎn)劃分成三大類:住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)是用居住使用，滿足人們的生活需求。商業(yè)地產(chǎn)是用于經(jīng)營用途，滿足商業(yè)活動的需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是用來發(fā)展經(jīng)濟，滿足生產(chǎn)活動的需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前身是工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)主要是面對制造業(yè)，滿足其生產(chǎn)活動所需要的空間，產(chǎn)品以工業(yè)廠房為主。

眾所周知，傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受政策變化影響較大，存在較大不確定性;而工業(yè)地產(chǎn)投資大、周期長、回款慢的特性導(dǎo)致運營的價值一般要在園區(qū)成熟之后才能體現(xiàn)，而這個過程往往要經(jīng)歷數(shù)年時間，對開發(fā)商的資金鏈要求極高。隨著REITs的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)項目得以通過資產(chǎn)證券化方式提前回收資金，以緩解投資商的資金壓力。

長期來看，工業(yè)地產(chǎn)供需將穩(wěn)步增長;在REITs隨著融資的穩(wěn)步推進，工業(yè)地產(chǎn)的金融化越來越明顯，促進了工業(yè)地產(chǎn)市場的參與。新基礎(chǔ)設(shè)施5G、以數(shù)據(jù)中心、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將促進工業(yè)地產(chǎn)投資的智能化，數(shù)字化將使產(chǎn)業(yè)投資成為一種趨勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標，以政策為基礎(chǔ)，以金融和產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報告對中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預(yù)判。

未來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2022-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》。

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