謝逸楓：建議取消限跌令！自行調(diào)整房?jī)r(jià)才是房企最后的救命稻草

文/謝逸楓

政策應(yīng)該允許房企隨行就市的調(diào)整房子價(jià)格，不應(yīng)該政策定價(jià)，限制房企自行調(diào)整房子價(jià)格的權(quán)利。隨行就市的調(diào)整價(jià)格，就是合理的市場(chǎng)行為。特殊時(shí)期與市場(chǎng)下行周期時(shí)，房企降價(jià)自救 ，就是市場(chǎng)行為的表現(xiàn)。

房?jī)r(jià)沒(méi)有納入價(jià)格法，不應(yīng)該用政策指導(dǎo)房?jī)r(jià)的定價(jià)。應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。同時(shí)，應(yīng)該允許開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)好時(shí)，上漲價(jià)格。

(資料圖)

非常贊同8月20 日中房報(bào)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地一文，提到政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞 " 保、松、降 " 三個(gè)字展開(kāi)，" 保 " 即保房企資金鏈、保交樓。" 松 " 即放松一切制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策。

" 降 " 即降低購(gòu)房成本，包括降首付、降稅費(fèi)、降房?jī)r(jià)，特別是降房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。因此，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)政策是必須的。

2021年以來(lái)，為防止開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房，地方出臺(tái)房?jī)r(jià)“限跌令”，包括長(zhǎng)春、岳陽(yáng)、江陰、沈陽(yáng)、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺(tái)過(guò)“限跌令”。例如珠海、深圳個(gè)別項(xiàng)目打5折賣(mài)房，意味著“限跌令”已經(jīng)名存實(shí)亡。

2023年以來(lái)，超過(guò)20城出臺(tái)購(gòu)房政策，支持團(tuán)購(gòu)商品住房，如安徽滁州、四川資陽(yáng)等，其中提出了優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎(chǔ)上做出的松綁和讓步，說(shuō)明“限跌令”沒(méi)有存在的基礎(chǔ)。

例如四川雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)就明確 " 全力支持房企開(kāi)展商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍 "。意味著以 " 團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià) " 突破 " 限跌令 " ，正式打響了政策性降房?jī)r(jià)的第一槍。

今時(shí)不同往日，目前市場(chǎng)低迷，購(gòu)買(mǎi)力下降，居民收入減少，流動(dòng)性緊缺，房企降價(jià)自救，應(yīng)該是支持與鼓勵(lì)，不應(yīng)該是反對(duì)與處罰，取消所謂的限跌令、限漲令，讓房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯。

房企降價(jià)自救，本質(zhì)上說(shuō)是市場(chǎng)行為，實(shí)際上是無(wú)奈之舉。因?yàn)榉科蠼祪r(jià)自救面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)，首先是公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、業(yè)績(jī)、股價(jià)下降的預(yù)期壓力。其次是股東、前業(yè)主、地方賣(mài)地的預(yù)期收益下降壓力。

房企降價(jià)，對(duì)前期已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該樓盤(pán)的業(yè)主，一旦降價(jià)大，業(yè)主的心態(tài)會(huì)不配合，會(huì)產(chǎn)生退房退款等不好的行動(dòng)。而對(duì)地方的賣(mài)地價(jià)格會(huì)受影響，可能會(huì)出現(xiàn)下降。值得注意的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理下，對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的預(yù)期增強(qiáng)。

最后是降價(jià)是把雙刃劍，有利也有弊，當(dāng)下保命才是重點(diǎn)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，肯定是非常好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，一旦錯(cuò)過(guò)低谷期的價(jià)格，將是白干五年。不僅下降了購(gòu)房門(mén)檻，節(jié)約購(gòu)房交易成本，還實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房資格。

目前房地產(chǎn)救市大招不遲遲不出、政策優(yōu)化調(diào)整不力的情況，短期內(nèi)讓房企時(shí)間換空間，實(shí)現(xiàn)出清、回款、投資的健康循環(huán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展路徑。最關(guān)鍵的是讓房企快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，資金回籠，減少債務(wù)違約和暴雷的可能。

簡(jiǎn)單說(shuō)，房子的價(jià)格，應(yīng)該是房企與購(gòu)房者之間的商議價(jià)格，這個(gè)交易價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格，就是合理價(jià)格。按照供需關(guān)系的角度，房子定價(jià)權(quán)回歸市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，才是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

目前房地產(chǎn)下降壓力巨大，不僅要及時(shí)停止、取消限制價(jià)格、房子買(mǎi)賣(mài)、房企融資等措施，還要允許房企降價(jià)自救。關(guān)鍵是落實(shí)已出的4支利箭，還有低首付、低稅費(fèi)、低利率政策，才能振興房地產(chǎn)。

要打破房?jī)r(jià)只漲不跌，只跌不漲，回到有漲有跌的市場(chǎng)邏輯，將必須先停止、取消、破壞市場(chǎng)供需關(guān)系、價(jià)格的條條框框限制政策，讓市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)，讓供需關(guān)系調(diào)整房?jī)r(jià)。所以，筆者再次呼吁、建議。

一是停止、取消影響、破壞市場(chǎng)價(jià)格的政策。所謂的房?jī)r(jià)限跌令、限漲令、限價(jià)、限網(wǎng)簽、限售價(jià)等政策都應(yīng)該統(tǒng)統(tǒng)停止、取消，讓房企隨著市場(chǎng)的供需關(guān)系自行調(diào)整，不應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)價(jià)格一刀切管制。

二是停止、取消影響、破壞市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)的政策。所謂的限購(gòu)、限貸、限售、限離、限企、限戶(hù)型與限面積等政策都應(yīng)該全部取消，市場(chǎng)自由交易、買(mǎi)賣(mài)，才是真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，讓房企、購(gòu)房者自由買(mǎi)賣(mài)房子。

三是暫時(shí)停止、取消影響、破壞市場(chǎng)供應(yīng)端的政策。所謂的三道紅線(xiàn)、貸款集中制、認(rèn)房又認(rèn)貸、高首付高利息高稅費(fèi)、限制土地供應(yīng)等政策，影響房企的投資、拿地、銷(xiāo)售，應(yīng)該讓供應(yīng)端隨著需求端調(diào)整。

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