地產行業(yè)新周期，龍湖集團是如何突圍的？

2023年上半年，在保持地產開發(fā)主業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提下，龍湖的運營、服務等業(yè)務也全面開花，三大業(yè)務協(xié)同發(fā)展，不僅為龍湖集團貢獻穩(wěn)定的收入與利潤，也實現(xiàn)了低杠桿、低成本、強運營、正現(xiàn)金流的高質量發(fā)展模式的轉變，保障企業(yè)穩(wěn)步經營。

(資料圖)

文 | 何雯雯

來源 | 經理人融媒體中心

當?shù)禺a行業(yè)紅利的潮水退去，我們才發(fā)現(xiàn)，誰在裸泳。

回顧近年來地產行業(yè)的變化，可以追溯至2020年，自“三道紅線”誕生以來，地產行業(yè)調控政策頻出，給所有地產企業(yè)帶來了“組合拳”式的經營壓力。在多重壓力之下，2021開始，部分房企開始爆雷、部分房企退場，還有的被整合。不少房企不僅遭遇了財務危機，還陷入了信任危機，從購房者到投資者，大眾對房企的經營發(fā)展都保持了較為謹慎的態(tài)度。而近日，碧桂園債務違約事件再一次引發(fā)了人們對房企經營危機的關注。

據(jù)中國房地產報不完全統(tǒng)計，截至8月18日，約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業(yè)績預告，其中有超過6成房企預計虧損，虧損總額從10億元~550億元不等，累計總虧損額超千億元。不過，在行業(yè)低迷中，今年上半年龍湖集團（00960.HK）卻交出了一份提振行業(yè)信心的成績單，凈利潤為80.6億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利為65.9億元，同比增長0.6%。

從近年來地產行業(yè)的變化來看，以往高杠桿高周轉的發(fā)展模式已經不適應時代的發(fā)展，行業(yè)已經回歸理性，房企們開始探索適應新的發(fā)展模式。龍湖集團是如何在復雜嚴峻的大環(huán)境下生存，并且保持著穩(wěn)健的財務表現(xiàn)的？

三大業(yè)務協(xié)同發(fā)展，凈利潤穩(wěn)步增長

近日，龍湖集團發(fā)布了2023年中期的業(yè)績公告。上半年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)額為620.4億元，凈利潤為80.6億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達65.9億元，同比增長0.6%。在行業(yè)約6成上市房企預計虧損的情況下，龍湖集團能夠保持凈利潤的正增長，實屬不易。

拆分業(yè)務來看，我們就可以發(fā)現(xiàn)，龍湖集團保持業(yè)績穩(wěn)步增長的深層因素。在行業(yè)分化加劇的背景下，隨著房地產開發(fā)告別高杠桿、高增長的模式，龍湖集團早已開始布局構建多元業(yè)務結構，保持穩(wěn)健發(fā)展模式。近年來，龍湖集團聚焦開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務，形成地產開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五大航道 “1+2+2”的業(yè)務格局，在三大業(yè)務協(xié)同發(fā)展下，集團利潤結構逐步優(yōu)化。

今年上半年，龍湖集團由運營及服務業(yè)務組成的經營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%。其中，運營業(yè)務收入達63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%。而服務業(yè)務及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。

地產開發(fā)作為龍湖集團的主業(yè)，今年上半年，實現(xiàn)營業(yè)額498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積為383.2萬平方米，開發(fā)業(yè)務結算毛利率為14.3%。此外，今年上半年，龍湖集團實現(xiàn)地產開發(fā)合同銷售985.2億元，同比增長15%，銷售回款率超100%，維持行業(yè)高位。分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達95%。截至2023年6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米。

隨著地產企業(yè)出現(xiàn)債務危機，能否保交樓成為了眾多購房者關心的問題。從交付情況來看，上半年龍湖集團交付84個項目，6.2萬套房源，100%如期交付。同時，龍湖上線“云交付”、“交房即交證”等服務，“以新交心”不斷升級用戶體驗，交付滿意度高達90%以上。

對于房企而言，“手中有糧，便可心中不慌”。“糧”既指資金，也指土地。在土地儲備方面，今年上半年，龍湖集團在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，拿下了20幅優(yōu)質地塊，總建筑面積257萬平方米，權益建筑面積184萬平方米。截至2023年6月底，龍湖集團的土地儲備合計達5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域，這也為未來發(fā)展做了充足準備。

可以看到，2023年上半年，在保持地產開發(fā)主業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提下，龍湖的運營、服務等業(yè)務也全面開花，三大業(yè)務協(xié)同發(fā)展，不僅為龍湖集團貢獻穩(wěn)定的收入與利潤，也實現(xiàn)了低杠桿、低成本、強運營、正現(xiàn)金流的高質量發(fā)展模式的轉變，保障企業(yè)穩(wěn)步經營。

債務結構持續(xù)優(yōu)化

多數(shù)房企爆雷，首先出現(xiàn)的便是資金鏈斷裂，債務違約。龍湖集團的財務狀況卻始終保持穩(wěn)定。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度房企信用債到期規(guī)模約1768億元，海外債到期規(guī)模約780億元，合計2548億元；四季度，房企信用債到期規(guī)模1122億元，海外債到期規(guī)模690億元，合計1812億元，下半年整體到期規(guī)模將達到4360億元。2023年下半年，房企將迎來明顯的償債高峰。

截至2023年6月底，龍湖集團資產負債率（剔除預收款）為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低，凈負債率為57.2%，保持行業(yè)較優(yōu)水平。而且，龍湖也是為數(shù)不多連續(xù)7年保持“三道紅線”綠檔水平的房企。

截至報告期末，龍湖集團的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元。在綜合借貸中， 1年內到期的短期債務占比18%（7-8月如期兌付5筆公司債后，1年內到期的短債僅占比11%）；平均貸款年限為從6.28年增長到7.19年，貸款年限持續(xù)延長，長短債配比更加合理。

除了調節(jié)長短債結構外，龍湖集團還合理調配內外債占比。截至2023年6月底，龍湖集團外幣債占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失，進一步提升并保護公司經營盤面的安全度。

另外，龍湖集團在手現(xiàn)金為724.3億元，繼續(xù)保持高位。在融資方面，公司堅持低成本的融資渠道，整體借貸成本為年利率4.26%。從降低有息負債、優(yōu)化債務結構，再到保持穩(wěn)定低成本融資，龍湖集團從多方面為日后的經營發(fā)展保持著穩(wěn)定充裕的資金。

值得注意的是，今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，將于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。而龍湖集團宣布提前償還債務，不僅體現(xiàn)了公司穩(wěn)健的財務，也給行業(yè)帶來了信心。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示：“龍湖提前償還債務，可以帶來三方面積極效應，即證明企業(yè)資金狀況和現(xiàn)金狀況較好，同時減少存量債務規(guī)模，也為后續(xù)經營和其他融資工作創(chuàng)造了更好的條件。”

而龍湖集團能夠保持債務結構持續(xù)優(yōu)化的重要因素，源于其嚴格遵守財務管理紀律，堅決控制債務規(guī)模及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道。三年前，龍湖就提出降負債的管理策略，持續(xù)降低有息負債規(guī)?！，F(xiàn)如今，龍湖集團的整體債務規(guī)模穩(wěn)中有降，結構持續(xù)優(yōu)化。

在穩(wěn)健的業(yè)績增長和持續(xù)優(yōu)化的債務結構下，龍湖集團持續(xù)獲資本市場穩(wěn)定評級認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定。

摩根士丹利在其最新研報中分析表示，龍湖下半年月銷售額實現(xiàn)120億元（相比1-7月的平均水平低24%），即可完全覆蓋經營性現(xiàn)金流?？紤]到該公司有限的公司債券，以及獲得新的經營性貸款的能力，我們認為龍湖已做好充分準備，能夠以平衡的運營渡過當前的下行周期。

在一輪又一輪的調控中，地產行業(yè)發(fā)展的邏輯正在轉變。如今，高杠桿高周轉的發(fā)展模式已經成為過去，伴隨著行業(yè)回歸理性，房企應該積極探索新的發(fā)展模式。龍湖集團作為能夠在調控浪潮中保持著穩(wěn)定業(yè)績的房企，其中的深層因素離不開其多元化業(yè)務發(fā)展模式，以及對債務結構的調控，如降低有息負債，保持財務的穩(wěn)健性，讓發(fā)展更健康，企業(yè)才能走得更遠。

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