祥生活主動暫緩IPO進程 對祥生控股的依賴過大

12月13日，浙系房企祥生控股的物業(yè)板塊祥生活暫緩了上市進程。業(yè)內(nèi)人士分析，因祥生活的業(yè)務(wù)對祥生控股的依賴過大，而祥生控股不久前股價暴跌，評級也被下調(diào)，所以祥生活主動暫緩IPO進程。另外值得一提的是，當(dāng)前物業(yè)公司上市整體遇冷。在多重因素的夾擊下，祥生活未來發(fā)展的想象空間恐怕有限。

祥生活暫緩上市進程

12月13日，港交所披露信息顯示，祥生活此前提交聆訊后資料集呈失效狀態(tài)。對此，祥生活對外表示，基于對近期市場動態(tài)的持續(xù)關(guān)注，經(jīng)公司管理層綜合考量，決策暫緩發(fā)行流程，并自主選擇發(fā)行窗口。

據(jù)了解，祥生活于今年5月底遞交了招股書，并在距招股書失效前幾天的11月22日通過了港交所聆訊。招股書顯示，祥生活在上市前的股東架構(gòu)中，控股股東為陳國祥(祥生控股創(chuàng)始人)、朱國玲夫婦的家族信托，他們持有98%的股份。

祥生活為何暫緩了上市進程?對此，祥生活方面對中國商報記者表示，公司暫緩上市是基于對近期對市場動態(tài)持續(xù)關(guān)注后的綜合考量，不會對公司的正常經(jīng)營構(gòu)成重大影響。未來，公司將持續(xù)關(guān)注市場動態(tài)，選擇更合適的時機推進上市計劃，以獲得市場更優(yōu)、更合理的估值。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對中國商報記者表示，祥生活暫緩上市進程的具體原因不得而知，但可能和兩點因素相關(guān)。一是聯(lián)交所審批祥生控股的債務(wù)問題后發(fā)現(xiàn)祥生活在其申請的估值區(qū)間內(nèi)無法找到足夠的投資人，導(dǎo)致其股票認(rèn)購不足;二是國際配售清單未獲香港證監(jiān)會認(rèn)可，而這可能與祥生活股份過于集中有關(guān)。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，祥生活之所以主動暫緩上市進程，或是其認(rèn)為此時并不是很好的上市時機。不久前，祥生控股被多家機構(gòu)下調(diào)評級，還出現(xiàn)單日股價暴跌超50%的局面，或引來資本市場預(yù)期下降。因此祥生活若此時強行上市存在破發(fā)可能，無法實現(xiàn)較高的估值，與其當(dāng)初上市融資的目標(biāo)相悖。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對中國商報記者表示，祥生活暫緩上市是因為當(dāng)前物業(yè)企業(yè)股價回調(diào)，市值大幅縮水，存在較大不確定性。而更重要的原因在于，祥生活業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴祥生控股，而此前祥生控股出現(xiàn)估值暴跌、被下調(diào)評級等狀況，或?qū)⒂绊懙轿飿I(yè)板塊運行，同時企業(yè)形象受損也將在一定程度上導(dǎo)致企業(yè)估值承壓。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進對中國商報記者表示，物業(yè)公司暫緩上市說明監(jiān)管部門對物業(yè)股還是持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其當(dāng)開發(fā)類的業(yè)務(wù)板塊出現(xiàn)問題時，物業(yè)板塊也會受沖擊。IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜也對中國商報記者表示，祥生活暫緩上市與此前祥生控股股價暴跌、被下調(diào)評級關(guān)系很大，因為這有可能影響祥生活實際控制人的穩(wěn)定性，乃至主要業(yè)務(wù)來源的可持續(xù)性。

對祥生控股依賴過大

近幾年祥生活業(yè)績實現(xiàn)增長，但也存在對祥生控股依賴過大、凈利率較低等問題。

招股書顯示，2018年-2020年，祥生活每一年的在管建筑面積分別為690萬平方米、1110萬平方米、1840萬平方米。其中來自祥生集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，還有陳國祥控制的其他實體的占比分別為76.17%、84.85%、90.6%。

2018年-2020年，祥生活每一年分別實現(xiàn)營收2.45億元、3.39億元及4.59億元。其中祥生集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，還有陳國祥控制的其他實體所開發(fā)物業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生的總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元，分別占同期營收的80.4%、92%、93%。

在利潤率方面，2018年-2020年，祥生活毛利率每一年分別為21.77%、24.07%、25.17%，凈利率每一年分別為5.07%、8.78%、10.20%。而中指研究院發(fā)布的報告顯示，2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，這遠高于祥生活。

而祥生控股此前也經(jīng)歷了一系列風(fēng)波。據(jù)了解，11月18日，祥生控股在上市一周年之際，單日股價暴跌53.91%，市值蒸發(fā)近50億港元。市場對此眾說紛紜，有觀點認(rèn)為是由于公司大股東質(zhì)押的股票被強制平倉，但這一說法被祥生控股否認(rèn)。還有觀點認(rèn)為，祥生控股股價暴跌和此前被下調(diào)評級脫不了干系。

據(jù)了解，10月18日，穆迪宣布，將祥生控股的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”。穆迪表示，預(yù)計未來6-12個月期間內(nèi)祥生控股的合約銷售額將下滑，這將導(dǎo)致該公司財務(wù)指標(biāo)和流動性惡化。

11月2日，標(biāo)普也將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其美元票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。標(biāo)普認(rèn)為，祥生控股持續(xù)用現(xiàn)金償還到期債務(wù)將妨礙該公司未來12個月的資金流動性。祥生控股將在未來一到兩年間面臨更大的運營壓力。此外，該公司在再融資或者將其信托貸款展期方面也將面臨困難。

未來想象空間有限

祥生活暫緩上市或也與當(dāng)前物業(yè)板塊整體上市遇冷相關(guān)，實際上，近來已有多個物業(yè)公司上市受阻。

據(jù)了解，僅在10月25日-11月1日的一周時間里，就有包括東原仁知服務(wù)、中梁百悅智佳服務(wù)有限公司、富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內(nèi)的五家物業(yè)公司招股書失效。數(shù)據(jù)顯示，截至11月8日，今年新增上市物業(yè)企業(yè)僅13家，上市平均用時已延長至190天，相較于去年拉長了51.2天。

物業(yè)板塊上市緣何遇冷?關(guān)榮雪認(rèn)為，一方面隨著越來越多的物業(yè)企業(yè)登陸資本市場，物業(yè)企業(yè)面臨的競爭逐漸加劇，同時資本市場對于物業(yè)板塊的要求也越來越嚴(yán)格，對物業(yè)板塊的上市逐漸回歸理性;另一方面，這和地產(chǎn)板塊不景氣也有關(guān)系，因為地產(chǎn)與物業(yè)有著較為緊密的聯(lián)系，如果地產(chǎn)面臨不小的下行壓力，物業(yè)板塊的投資力度會減弱。

盧文曦透露，物業(yè)板塊上市遇冷，一是和當(dāng)前行業(yè)大背景相關(guān)，中概股也估值不高;二是因為地產(chǎn)板塊發(fā)展不好，難免會對物業(yè)股有一定沖擊;而更重要的原因在于當(dāng)前中等體系以上的物業(yè)公司或都已上市，目前還未上市的物業(yè)公司實力相對較弱，通過上市考核的難度較大。

物業(yè)板塊上市遇冷確與目前沖擊上市的物業(yè)公司自身業(yè)績相關(guān)。柏文喜也認(rèn)為，今年物業(yè)板塊上市熱度不如去年，原因主要是比較大規(guī)模和業(yè)績較好的物業(yè)公司已經(jīng)上市，且物業(yè)股上市的風(fēng)口已過。當(dāng)前物業(yè)板塊出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的內(nèi)部分化，一些沒有明顯亮點的小盤物業(yè)股沖擊上市很難再獲追捧，甚至?xí)霈F(xiàn)發(fā)行困難。

在此背景下，包括祥生活在內(nèi)的物業(yè)公司的發(fā)展前景也受到質(zhì)疑。香頌資本執(zhí)行董事沈萌對中國商報記者坦言，分拆物業(yè)板塊單獨上市本就是內(nèi)地房企因宏觀調(diào)控難以順利融資而開發(fā)出來的另一種融資模式。而近期部分內(nèi)地房企海外債出現(xiàn)事實違約，影響投資者信心，不利于物業(yè)板塊上市。從未來看，包括祥生活在內(nèi)的很多物業(yè)公司收益率不高，對集團地產(chǎn)主業(yè)依賴過大，獨立性和成長性不足，未來想象空間有限。

對于祥生活未來的發(fā)展前景，柏文喜坦言，包括祥生活在內(nèi)的上市受阻的物業(yè)公司，或者營收規(guī)模、在管面積、盈利能力都比較差，或者業(yè)務(wù)對集團地產(chǎn)主業(yè)有過高的依賴，這導(dǎo)致其商業(yè)模式?jīng)]有突出亮點，發(fā)展前景也不樂觀。盧文曦也認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)板塊的通病是獨立性很弱，對集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)依賴過大。而和頭部物業(yè)公司相比，包括祥生活在內(nèi)的小型物業(yè)公司本身母公司的實力就不是很強，對物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)量有限，所以發(fā)展或受阻。

嚴(yán)躍進也直言，當(dāng)前物業(yè)板塊的估值泡沫已經(jīng)很大，近來地產(chǎn)企業(yè)拋售的項目多集中在物業(yè)板塊，可見其對這一領(lǐng)域并不看好。而包括祥生活在內(nèi)的物業(yè)公司上市遇阻本質(zhì)還是因為其自身經(jīng)營不善，盈利無法得到保證，發(fā)展前景不容樂觀。

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